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引言
近年来，产权式商铺返租经营模式在我国的房地产行业发展中越发受到重视。该经营模式以产权所有人将商业物业卖给投资者，并租赁回来进行经营，使得产权所有人能够获取销售收入以及租赁回租收入，因此广受关注。然而，这一商业模式的合法性问题一直备受争议。文章将从合法性、有效性、社会影响等角度，对该经营模式进行深入分析，以期对该经营模式在我国的合法性问题作出科学的判断。
一、商铺返租经营模式的合法性问题
产权式商铺返租经营模式的合法性问题一直受到争议。对此，法院的相关案例可以提供一些参考。例如，2014年10月，北京朝阳区的雍和中心商铺因住宅使用性质而被强制拆除，产权所有人面临了无法租赁的局面。而因为租赁合同中没有明确商铺使用性质，于是产权所有人向法院起诉，要求终止租赁合同并索赔。随后，法院作出了裁决，认为产权所有人在未与租赁方协商确认商铺使用性质，即将商铺出租作为商业使用，而非住宅使用，导致后续的出租合同无法执行。
因此，在商铺返租经营模式中，为了避免出现此类问题，应遵守国家法律法规并在合同中明确商铺的使用性质。此外，在商铺返租经营模式中，产权方与租赁方之间的合同也应符合国家法律法规，比如需要保护租赁方的合法权益，合同内容应明确、合理，符合公平交易原则等。因此，在商铺返租经营模式中，需要寻求法律意见，以确保合同的合法性、有效性。
二、商铺返租经营模式的有效性问题
商铺返租经营模式不仅存在合法性问题，还存在有效性问题。例如，在此模式下，租赁方对商铺进行装修后，经营场所更改，导致产权所有人无法获得预期的经济效益。此外，租赁方退出后，产权所有人需要花费大量时间和资金来寻找下一位租赁方，增加了经营风险和成本。
针对此问题，商铺返租经营模式的有效性首先应该需合理的经济模式设计。例如，可以制定合理的租赁期限、租金等政策来平衡产权所有人和租赁方的利益，避免风险和成本过大。其次，租赁方和产权所有人需明确相关经营规则，商铺内的装修、经营场所更改等情况需与产权所有人协商并签署相关协议。
三、商铺返租经营模式的社会影响
商铺返租经营模式的合法性和有效性问题的解决，与其所对应的社会影响密不可分。例如，此经营模式可以促进城市商业发展，提供更多的商业经营空间，为商家及消费者带来极大的便利。同时，这一商业模式也为投资者提供了不错的投资机会，从而为社会经济的发展做出了贡献。
然而，商铺返租经营模式也存在一些负面影响。首先，商业房地产的大量投资和商业活动的增加，可能会导致城市土地和环境资源的高度浪费和过度开发，构成对自然环境的破坏。其次，租赁方在经营商铺时可能面临市场竞争风险，例如道路交通繁忙度、消费人群涵盖范围等因素都会影响商铺的生意。最后，商铺返租经营模式促进了投机炒房，增加了房地产泡沫的风险。
结论
综合以上分析可以看出，商铺返租经营模式的合法性和有效性问题对于当代房地产行业的发展有重要的影响。正确把握此模式的合法性问题，推动其合理化经营，并且通过制定更加严格的管理措施来规范和约束商铺返租经营模式，避免商业房地产对城市土地环境造成过度消耗和不必要的浪费。