文档介绍：中国房地产市场形势分析报告
绝对保密
付琦先生
中国房产信息集团上海事业部
研究总监高级分析师
内容
一、为什么要房地产调控?
二、本轮调控有什么特征?
三、调控对市场有怎样的影响?
四、企业应对建议?
目录
Contents
为什么要房地产调控?
民怨
房地产泡沫?
金融风险?
投资投机过多?
房价过高?
从客观研究的角度来看:楼市的发展基础扎实,风险度控制合理。
从民生的角度来看:民怨是决策层不愿看到的。
2005年、2008年都是由于民怨较大,决策层采取了从紧的政策,致使楼市出现调整。
因此,经济环境出现明显的好转,从紧的调控变为现实……
房价问题的根源(反驳)<br、支付能力难以估量
城镇居民人均可支配收入,忽视了供应不足的问题;忽视了外来人口的问题
和国外相比没有意义:国外统计口径不明;房价不含地税;西方国家没有碰到过中国的基本国情
没有考虑“卖小买大”、梯度置业的改善型需求
问题根源——房价收入比不能反映房价水平
上海购房贷款信贷杠杆使用率不超过50%,金融安全完全在可控范围之内。市场购买力和资金实力由此可见一斑。
房地产开发企业对银行信贷资金的依赖度正在逐步下降,有效的降低了房地产业变化对于金融市场稳定的负面影响
问题根源——金融风险可控
上海个人住房贷款情况
类别(亿元)
09年
10年
上海一二手商品住宅
销售总额
4202
(2175+2027)
个人按揭、公积金贷款总额
(+)
信贷占商品房销售金额比重
%
%
全国个人住房贷款情况
类别(亿元)
09年
10年
全国房地产销售金额(含二手)
约63995
(44000+20000)
约70000
(50000+20000)
个人按揭贷款金额(含二手房)
14000
14000
个人按揭占商品房销售金额比重
%
20%
开发企业国内贷款占开发企业资金比重情况
类别(亿元)
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
房地产开发资金来源
19423
25280
30580
57128
72494
国内贷款
5357
6961
7257
11293
12540
比重
%
%
%
%
%
数据来源:国家统计局、中国人民银行、上海市公积金管理中心
房价问题的根源(内部)
“人多地少”中国难以解决的基本国情,人民日益增长的居住需求同较少土地住房供应之间的矛盾。
楼市火爆客观基础
经济发展,生活需求改变
内需:
居住条件困难
外需:
全省、国内、国际需求汇集
问题根源——需求客观存在
上海平均每年商品住宅新增供应仅能满足上海常住家庭的2%。
以往6年,%的家庭卖过新房。
年份
新增供应量(万平方米)
常住人口数(万人)
新建住房供应率⑵
常住家庭人均住房面积(平方米)⑶
2005年
2257
1778
%
2006年
1544
1815
%
2007年
1340
1858
%
2008年
1260
1888
%
2009年
1350
1921
%
26
2010年
1099
2220
%
6年合计
8850
/
%⑷
/
年均
1475
/⑴
%
/
注:(1)年均人口以2010年末人口规模计算
(2)新建住房供应率=新增供应套数÷上海常住总家庭数=(新增供应量÷套均面积)÷(常住人口数÷户均人口数)
=(新增供应量÷100)÷(常住人口数÷)
(3)常住家庭人均住房面积=上海市住房保有总面积÷常住人口数
(4)此处计算假设一户家庭仅购买过1套住房
上海人口规模与住房供应对比
问题根源——供应明显不足