文档介绍：广州白云新城地块市场分析
深圳地产营销部
1
目录
地块区位概况
地块区域土地成交市场状况
地块区域楼市概况
地块市场调研总论
地块经济收益分析
广州城市发展运行概况
地块概况
2
地块市场调研总论
3
项目总论
1、地块位于广州白云新城,被定位为未来广州的CBD之一。随着旧机场成功改造为5号停机坪广场以及万达广场的落成,白云新城乃至整个白云区将会出现新型的商业中心。在未来两三年内,白云新城将可叫板珠江新城,将成为众多品牌商家的必争之地。
2、三块用地一大二小,整体地块比较方正,没有太多的边边角角,亦较平整,比较容易规划设计及开发。
3、地块毗邻白云山,靠近白云国际会展中心,广州体育馆以及万达商业广场,周边配套已非常成熟,且交通非常便捷,距离白云国际机场、广州火车站等15分钟车程,与海珠区、天河区等区距离适中。
4、地块所属区域在售楼盘极为稀缺,目前在售的最近的就只有白云尚城,其余均为已售罄。而广州白云万达广场在今年7~8月推出1000多套酒店式公寓单位,户型主要从30~60多平方米,均价2万元/㎡,(带装修),推出不久即告售罄,充分显示出投资型客户对该区域未来前景的看好。
影响地块取得的决定性因素:
地块价值:
作为白云新城首推的住宅用地,加上白云新城极受政府重视,这三块地无疑是块很大的肥肉,必将引起不少大牌开发商争夺,楼面地价预计不会停留在这个水平,很可能破万。按照目前的起拍价,近7000元/平方米的楼面地价,毛坯价格不得低于15000元/㎡。这是基于成本考虑的一个价钱。
4
广州城市发展运行概况
广州市概况
现行城市总体规划
2009年广州市商品住宅区域市场分析
2010年广州市近两周商品住宅价格走势
广州市白云区概况
2009年经济环境调研
5
广州,广东省省会,广东省经济、科技、教育和文化中心,是中国大陆仅次于京沪津的第四大城市,国家中心城市,华南地区第一大城市,华南最大交通枢纽,中国南方经济交通贸易航运中心,中国历史文化名城。
地处广东中南部, 珠江三角洲北缘,濒临南海。
,10个区,2个县级市,其中,,%。2009年末建成区面积(不含县级市)达到935平方公里,居全国第二位,仅次于北京。
2009年末全市人口1035万人,%。
广州市概况
6
现行城市总体规划
2010年,广州市初步形成由中心主城区、南沙副城区、花都副城区、萝岗副城区、荔城组团、街口组团组成的“一主三副两组团”的城市空间布局。
中心主城区包括旧城组团(荔湾、越秀、东山、白云、芳村、海珠)、黄埔组团、天河新城区(珠江新城)、市桥组团、大石组团、广州大学城、广州新城等。
空间发展战略:南拓、北优、东进、西联。使城市由单中心向多中心转变。
“一主三副两组团”的城市空间布局。
空间发展战略:南拓、北优、东进、西联。
7
2009年广州市商品住宅区域市场分析
2009年成交面积前三位的是番禺区、花都区、白云区,与2008年(分别是白云区、天河区及海珠区)相比,市场格局发生明显变化;各区的成交量同比均有所增长,特别是花都、番禺成交面积大幅回升,是全市成交上升的主要动力,%,%,具体如图一。
中心六区中的天河区、越秀区、荔湾区及海珠区,2009年新建商品住宅成交均价分别为15009元/平方米、14645元/平方米、12326元/平方米、11559元/平方米,远远超过全市9346元/平方米的均价水平,具体如图二。
图二
图一
8
2010年广州市近两周商品住宅价格走势
本周
上周
套数环比
均价环比
套数
均价
(元/㎡)
套数
均价
(元/㎡)
荔湾
56
22096
51
21506
%
%
越秀
26
18108
24
24536
%
-%
海珠
127
21585
74
19894
%
%
天河
82
25677
121
24489
-%
%
白云
154
12859
264
11885
-%
%
黄埔
15
14363
43
13925
-%
%
花都
168
6602
217
6633
-%
-%
番禺
273
13922
363
12622
-%
%
南沙
69
11171
122
7042
-%
%
萝