文档介绍：XX新郑龙湖项目前期策划
服务建议书
谨呈:XX房地产有限公司
2011年2月
内容提纲
XX新郑龙湖项目前期策划服务建议书
项目理解
克而瑞工作流程及方法
项目组成员介绍
工作内容、工作成果及取费
克而瑞咨询优势
项目位于新郑市龙湖镇,龙湖镇与郑州市区一衣带水,是郑州市南向对外交往的交通门户,为郑州的南大门,属于郑州规划的半小时城市圈范围内,是郑州向南发展的第一阵地。
郑州市
龙湖镇
新郑市
新郑市
龙湖镇
郑州的南大门
龙湖镇北靠郑州市郊区,距郑州市区11公里,为郑州的南大门,成为中心城市向南扩张的“桥头堡”。
郑州半小时城市圈范围
龙湖镇距离郑州市区11公里,新郑距省会郑州38公里,龙湖和新郑处在郑州市规划的半小时城市圈范围内。
区域属性:龙湖镇隶属新郑市,位于新郑市北部,东邻孟庄镇,西接新密市界,南依郭店镇,总面积为96平方公里,镇区面积19平方公里。
XX新郑龙湖项目前期策划服务建议书
镇政府
西北杂果生产发展区
西南矿产资源采掘区
中部高效农业发展区
东部休闲、度假、教育科研区
区域规划:龙湖镇规划中,东部规划为休闲、度假、教育科研区,其他片区功能定位为商贸服务、科研教育和居住三个组团。
龙湖镇空间发展布局——
一心:龙湖镇政府所在区域;
两带:双湖大道景观带、沿七里河生态带;
九片:现状居住组
团、北部居住组团、南部休闲居住组团、中部教育中心、北部教育副中心、南部教育副中心、现状工业组团、北部工业组团及东北仓储物流中心。
北片区规划的空间结构为“两心一廊二轴四组团”。
龙湖镇北片区功能定位为以商务贸易、商业服务和环境适宜的居住地区三大功能为主导,其它相关功能配套的多功能、复合型的城市新区。
根据《新郑市龙湖镇镇区总体规划》(2005-2020)的总体用地布局,北片区将发展成镇区主要的居住组团,规划人口为8万人。
XX新郑龙湖项目前期策划服务建议书
项目位于龙湖镇东部的休闲度假居住组团,区域位置优越,片区内商品房竞争态势明显,休闲度假类产品较为集中,同质化现象明显。
镇政府
西北杂果生产发展区
西南矿产资源采掘区
中部高效农业发展区
东部休闲、度假、教育科研区
XX新郑龙湖项目前期策划服务建议书
红河谷
林溪湾
正弘御苑
振兴项目
国瑞城
绿都地块
本项目
天伦龙湖居住小区
林溪湾东侧地块
在区域发展前提下,如何发掘和打造项目价值,精准定位,使项目能够持续导入客户,从而实现项目、企业双重目标的实现?
价值实现类
如何在合理空间内实现溢价,保证企业收益?
缺乏房地产操盘经验,如何使项目快速安全着陆?
如何使项目的开发与区域开发最大程度相得益彰,互为促进,实现最大收益?
客户导入类
如何建立项目的引擎,导入客户,增加项目人气?
如何在项目建设进程中对客户形成持续的吸引力?
改善运营类
如何在新的竞争格局之下,缩短项目去化周期?
项目形象如何树立,产品细节如何打造?
如何确定项目物业开发时序,保证开发过程中的持续现金流?
打造项目价值
持续导入客户
快速去化
在区域发展前提下,发掘和打造项目价值,精准定位,使项目能够持续导入客户,最终实现项目、企业的双重目标。
XX新郑龙湖项目前期策划服务建议书
克而瑞工作流程及方法
XX新郑龙湖项目前期策划服务建议书
项目方法的逻辑步骤
服务方案介绍——前期定位报告
城市环境研究
市场环境研究
项目入市时的市场预判
项目认知
可能的物业发展方向
区域及项目资源分析
细分市场研究
项目面临的
市场基础与机会
1)客户基础/机会
2)产品基础/机会
城市客户地图研究
项目可能导入的客户判断
1)来源及厚度
2)需求偏好
3)购买力
项目发展策略
开发模式
主体功能
项目定位
客户定位
物业配比
项目应具备的产品力研究
1)资源利用
2)客户包容性
3)社区配套
4)交通便利性
5)部品功能
6)设备材料
7)其他
产品建议
竞争关系研究
价格策略
销售周期模拟
财务测算
什么方式
案例研究
什么时机
什么客户
什么产品
什么价格
配对
YES
NO
XX新郑龙湖项目前期策划服务建议书
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阶段一:项目定位发展策略报告
客户研究
区域游客研究
区域现有客源研究
未来导入客源研究
目标客户特征和需求分析
成功案例研究
市场发展研究
市场现状
地产开发模式研究
市场功能
总体定位
开发主题及概念定位
区域资源与项目核心
价值论证
市场竞争策略确立
项目物业功能建议
市场机会点挖掘
物业形态选型
产品形态初步定位
物业功能布局建议
物业体量配比建议
项
目启动
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