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房地产开发项目总成本目标设定指引
E地产公司开发项目总成本目标设定指引
,切实落实总成本管理目标,强化项目开发各阶段的总成本管理责任,根据《E地产总成本管理制度》及相关规定,制定本指引。
2. 适用范围本指引适用于公司及其控股子公司的开发项目以及委托公司管理的开发项目(以下简称"开发项目")。其他开发项目参照本制度执行。
3．总成本构成与目标设定阶段
项目总成本由下述各一级成本科目构成:
土地征用及拆迁补偿费
前期工程费
建筑安装工程费
基础设施费
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配套设施费
开发间接费
借款利息
营业税金及附加
土地增值税
0销售费用
1所得税上述各项中,前7项统称"开发成本",后4项统称"税费"。
依据项目开发进度,总成本目标设定分下述三个阶段,相关部门在编制总成本目标时应依序进行:
可研阶段成本估算;
方案阶段成本概算;
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施工图阶段成本预算。
4. 成本目标设定原则
逐级控制、递进细化原则。成本估算、概算、预算间应形成逐级控制、相互制约、递进细化关系。成本预算只可优化、细化,原则上不可超出概算目标;成本目标应成为项目部(公司)日常成本控制的上限。
对标设定原则。成本项目细化和目标设定时应遵循对标原则。对标依据主要有:公司内同类可比项目最佳成本;竞争对手同类可比项目最佳成本;有关政策规定;其他。
5. 成本目标编制
总成本目标应包括(但不限于)以下内容(具体详见附件):
总成本目标编制说明:包括编制依据、预期主要经济指标、其他需要说明的情况等;
项目简介;
项目资源;
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项目总成本目标汇总及明细;
编制要求:
编制依据客观、充分,对不确定因素的假设相对合理、对标成本数据可靠;
各开发项目视项目编制的阶段及项目实际情况进行相应目标编制,以预计合同为成本目标编制的基础,保证成本目标的完整性。
6. 成本估算
经济合同部根据各相关部门提供的估算依据及分项成本估算结果,汇总编制总成本目标,并将总成本目标估算结果提交开发部以编制项目可研报告。
成本目标估算依据及分项成本估算结果的责任部门分别为:
开发部依据土地取得方式、项目基本情况等,估算"土地征用及拆迁补偿费"目标;
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经济合同部依据规划设计部提供的项目规划建设指标、产品配置及交楼标准、可比项目成本数据等,估算"前期工程费"、"建筑安装工程费"、"基础设施费"、"配套设施费"、"开发间接费"等分项成本目标;
市场部依据项目定位、营销推广策略、销售周期等,估算"销售费用"成本目标;
财务部依据项目资金占用水平、预计利率水平、资金占用周期测算"借款利息";根据相关税收政策,测算"税务成本"。
7. 成本概算
经济合同部根据项目规划方案,组织编制成本概算。相关职能部门职责同成本估算。
概算目标编制完成后,经济合同部应对"概算―估算"间的成本差异进行解释、说明。
8. 成本预算
项目部(公司)在取得结构施工图后,应根据已审批下达的项目总成本概算目标、施工图及施工图说明、项目施工方案、施工现场勘察及测量资料或数据、工程量测算数据、有关工程造价信息及动态价格变化等相关资料依据,组织编制成本预算。
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预算目标编制完成后,项目部(公司)应对各级成本项目"预算―概算"间差异进行分析、解释与说明。
9. 成本目标调整
除下述情形外,已下达的成本目标原则上不作调整。
9.
预期总成本目标、收入开发成本率同时发生调增变化;
9.
预期开发成本累计变化总额将超出原开发成本目标5%以上(含);
针对
中的情形,项目部(公司)应提出成本目标调整申请,报公司经营管理委员会审批。成本目标调整申请内容包括:
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9.
调整理由;
9.
调整初步方案、管理举措;
9.
调整前后成本目标对比;
9.
目标调整对成本、项目效益的影响程度等。
某些因素变化对原成本目标的编制依据、假设产生重大影响的,项目部(公司)需要重新编制总成本目标。
10. 附则
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经济合同部是本指引的建立、维护与贯彻的责任部门,并负责本指引的解释。
本指引自下发之日起执行。