文档介绍：该【长租公寓研究(60)公开课获奖课件赛课一等奖课件 】是由【梅花书斋】上传分享，文档一共【60】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【长租公寓研究(60)公开课获奖课件赛课一等奖课件 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。中锐地产长租公寓研究
1月
————商管部
赢商云智库
大数据品牌/项目排行榜 新趋势汇报 案例解读 实操干货
扫描文末二维码（或添加sydcxy）即刻关注
长租公寓概念分析
01
长租公寓政策支持
02
长租公寓市场空间
03
长租公寓发展现状
04
目录
长租公寓概念分析
01
长租公寓概念
“长租公寓”，又名“白领公寓”，“独身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一种新兴的行业，
是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家俱家电，以单间的形式出租给房屋周围的白领上班人士。
目前“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在老式租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。
伴随-房价上涨和初次置业门槛提高，越来越数年轻人积极或被动选择租房。
中国租赁市场目前处在迅速发展期。创业类企业、房地产中介、房地产开发商和酒店运行商都在试水长租公寓。
根据 年中录，国内拥有规模公寓企业超过 500 家，公寓间数超过 100万间。
运行模式
集中式出租：
企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，
通过精细化的设计、改造与装修，并采用原则化的品牌与服务，
最终对外整体出租公寓的模式，与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处。
分布式出租：
企业从分散的房东处获取物业，
再通过精细化和原则化妆修，
最终对外出租的模式。
运行模式
“集中式”、“分散式”两种模式运行重要指标：
空置率
续租率
利润率
集中式
运用较为老式的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升级。
分散式
起步晚，房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，原则化服务与改造，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运行。
集中式和分散式各有利弊，但总体而言集中式公寓的盈利空间更大。
集中式运营模式特点
精品化发展
集中式公寓的关键是获取低价物业后的精细化开发
分布
受制于黄金地段的高租金以及房屋紧俏，多分布在近郊等位置
客户
针对客户群里进行市场细分，为客户量身定制集中式公寓，如针对女性的蜜柚公寓等
价格
相较于分散式公寓，其价格较高，商业的用水用电也增加租户成本
社交属性
构建社交圈将是未来发展的一个重点
分散式运营模式特点
房东端
为分散的房东提供“租赁整体解决方案”，房东既是供给方也是需求方，提高从收房都出房的效率
客户端
实现租金、服务费、增值服务、社交流量的转化，盈利来自租金差和再装修而带来的租房溢价
房源获取
通过细致分工改善效率，人员既出房也收房，直接体现房屋的绩效评估，人员流水线分割是重点
房源
获取房源较为容易，易跨城市扩张，分布式覆盖广，相较于集中经营，投入较低
装修团队
装修团队外延，领军公寓可通过装修团队承接任务，即可保证订单数量，也可为未来托管做准备
集中式出租与分散式出租的对比
集中式出租
分散式出租
物业获取
一般获取整栋物业，获取方式比较多元化，可以独立开发，也可以采取收购、包租、与开发商合作等方式
一般从分散的个人业主处获得物业，获取方式一般是签订长期包租合同（3-5 年）
现金流
前期的资金投入较大
前期资金投入较小，且可通过控制租金支付频率来实现“滚雪球”式包租
管理成本
容易产生规模效应，后期的管理成本，特别是人力成本较低
在房源量较大的时候，需要有强大的管理系统以控制成本
业态特点
标准化程度相对更强，租客的集聚和公共空间的安排使得集中式公寓具备较强的社交属性
由于房源区位和形态差别较大，公寓标准化程度较低，社交属性较弱
典型企业
YOU+青年公寓、魔方、自如寓、万科驿、雅诗阁等
蘑菇公寓、自如友家、优客逸家、寓见等
问题
解决
租客
虚假房源、房东契约精神缺乏
长租公寓企业品牌力量强，信誉较高，以企业信用代替个人房东信用
房源质量参差不齐
长租公寓标准化程度较高，包括装修、家电、服务等
租客找房费时费力
长租公寓企业大多拥有互联网和 APP 渠道，降低了与租客间的信息不对称，简化了租客的下单方式
租后服务不足
许多长租公寓企业同时提供搬家、维修、保洁、班车等服务
业主
业主装修费时费力
长租公寓企业（分布式）与业主签订租赁合同后，统一进行装修和管理
租客更换频繁导致空臵期长
业主长期包租给企业，企业凭借运营优势可有效提高房屋出租率
中介
租赁中介面临信任危机
企业直接对租客出租，B2C 模式实现去中介化
长租公寓长处
长租公寓兴起重要原因之一在于处理了老式C2C 租赁市场的诸多痛点
长租公寓分类
分类
类型
主要企业
资本来源
国资背景
国有房地产开发企业、国有投融资企业，通过自建、购买、资产划拨、租赁等方式获得房源。一些地方在租赁用地出让方面要求只允许台一般是开发企业背景的重资产平台，且一般具有当地属性
社会资本
社会资本
股东背景
开发企业
开发企业通过拿地，或者利用(改造) 自持存量物业，或租赁外部房源发展的平台，如泊寓(万科)、壹公寓等(招商)、荣尚签(金地)、冠寓(龙湖)》、领寓(旭辉)等
经纪机构
依托房地产服务企业背景建设的长租平台，包括依托二手中介企业的自如寓(链家)、相寓(我爱我家)、和依托一手中介企业的红璞公寓(世联行) 等
酒店
城家(华住旗下)、窝趣(铂涛旗下)、缤润亚朵(亚朵酒店旗下) 即是酒店背景长租公寓企业的代表
创业类企业
是目前行业内数量最多的参与者。经营思路和方式较为灵活，如Y0U+、蘑菇公寓、魔方公寓等
物业持有
轻资产
运营方不持有长租公寓的产权，而是通过租赁协议(一般是五年以上的长期协议) 租入场物业，然后再向普通租客出租
重资产
运营方持有长租公寓产权，然后再向普通租客出租
物业类型
集中式
公寓集中，房源一般是整栋物业，至少是整层的物业
分散式
公寓的房源来源十分多元，一般通过租赁普通居民为信屋加以造装修后再向外出租
长租公寓参与者
创业类企业/房地产开发商/房地产服务商/经济型连锁酒店
优势
劣势
参与者
创业类公司
通常为互联网企业，经营方式较为灵活多变
资金不占优势，因此多为分散式公寓；初创人对于公寓的经营必须非常有优势，否则一旦经营规模扩大，后续运营成本居高，盈利不易
市场上大多数长租公寓企业，YOU+，魔方公寓，新派公寓，优客逸家，寓间，蘑菇公寓
房地产开发商
分散式：除资金优势外，并无太大优势
存量房经营会拖累公司的资金周转，拖累销售业绩；房地产企业对于线下销售以及租客需求掌握不及房地产服务商
万科 ，招商蛇口、碧桂园、龙湖、旭辉、保利、远洋、万达、金地、绿城等
集中式：改造自身存量房产，或者城市内闲臵物业；改造成本低，改造经验丰富
房地产服务商
与上游房地产开发商合作经验，以及下游营销团队，对租客的需求更为了解
自身资金优势劣于房地产开发商，强于初创企业
世联行（红璞、晟曜行）、链家（自如寓、自如）、我爱我家（相寓）
经济型连锁酒店
住客管理经验、存量物业运营经验、运营不善酒店也可以改装成长租公寓
在集中式物业的获取上，连锁酒店同样面临获取物业的难题，运营不善的酒店通常地段不好，改为长租公寓经营状况也很难改善；资金上不占优势
铂涛（窝趣轻社区）、住友（漫果公寓）、如家（逗号公寓）