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第七章 收益法及其运用
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考情分析
考题所占分值大；理论性非常强，技术含量高；计算题多，难度大
单选
多选
判断
计算
2025
题数
5
1
1
7
分值
5
2
1
8
考点
收益性房地产、客观收益、收益价格计算2、综合资本化率
报酬资本化法
受益期限
2025
题数
3
1
1
1
6
分值
3
2
1
8
14
考点
收益价格2、综合资本化率
运营费用
综合资本化率
承租人权益价值
2025
题数
4
1
1
分值
4
2
1
6
13
考点
报酬率的含义、建筑物经济寿命、收益房地产的净收益、资本化法
净收益的估计
无形收益估计与报酬率的选择问题
收益法估价
2025
题数
4
1
2
1
8
分值
4
2
2
8
16
考点
预知未来资产价格的收益价格、承租人权益价值、净收益、收益乘数
收益价格、净收益乘数、经营年限
收益价格公式、投资组合技术
剩余技术
2025
题数
4
1
2
1
8
分值
4
2
2
8
16
考点
收益现值的计算2、偿债基金系数、剩余技术
运营费用
折旧是否进入年运营费用、资本化率含义、
出租人权益价值
第一节 收益法概述
。也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。
将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。
主要方法：
报酬资本化法（现金流量折现）
直接资本化法（用资本化率或收益乘数计算）
收益法的本质是以房地产预期收益为导向求取房地产价值，测算出的价值称为收益价值。
（熟悉）
预期原理——决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。
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基本思路：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定收益期限的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价值。
收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。
（判断题）房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。（ ）【 2025年真题】
[答疑编号505561070101]
『正确答案』错误
『答案解析』如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较低的报酬率或资本化率。理解：因为存在无形收益，所以投资者要求的报酬率可以略低。参见教材P212、213。
（掌握）
收益法的适用的估价对象是收益性房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其类似房地产有收益即可。
不适用于无收益的项目
常用于市场法和成本法中，如市场法中因土地使用期限、收益期限不同进行的价格调整，成本法中不可修复的建筑物折旧的计算；收益法还大量用于房地产损害赔偿中房地产价值减损和相关经济损失的评估。
——房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测
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（熟悉）
确定未来收益期限。
预测未来各期的净收益。
求取报酬率。
选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。
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第二节 报酬资本化法的公式
（掌握）
■最一般公式——收益法的原理公式
V：房地产在估价时点的收益价值
A i：房地产的未来净运营收益
Y i：房地产未来各期的报酬率
n：房地产的收益期限
在实际估价中， 一般假设报酬率长期维持不变，所以公式简化为：
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后面各种公式均是此公式的特例。
以上均假设未来各期的净收益发生在期末，如实际发生在期初，则公式变形为
公式中的A、Y、n应一致，而且一般以年为单位
（掌握）
公式的假设前提 公式的假设前提
净收益每年不变为A 净收益每年不变为A
报酬率为Y，Y不等于零 报酬率为Y，Y大于零
收益期限n为有限年 收益期限n为有限年
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净收益每年不变的公式的应用：
（1）直接用于测算价值
【例7-1】某写字楼是6年前以出让方式取得的建设用地使用权，使用期限50年，不可续期。该写字楼在正常情况下每年的净收益为80万元，%，计算其收益价值。
[答疑编号505561070102]
『正确答案』参见教材P219。该宗房地产的收益价格计算如下：
a=80
Y=%
n=50-6=44
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【例7-2】某宗房地产的收益期限可视为无限年，预测其未来每年的净收益为80万元，%。请计算该房地产的受益价值。
【解】 该房地产的收益价值计算如下：
与例7-，例7-（-=）
例7-3新增例题
6年前，甲单位提供一块面积为1000平方米、使用年限为50年的土地（到期不可续期），乙单位出资300万元，合作建设3000平米的钢混结构办公楼。建设期2年，建成后1000平米归甲，2000平米由乙使用20年后无偿归甲。现在乙有意将其使用部分的办公楼在期满后的剩余期限买下来。据测算，该办公楼类似的写字楼每平方建筑面积的月租金平均为80元/平米，且稳定，出租率为85%，年平均运营费用占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%，钢混结构的建筑物使用年限为60年。（注意8分的计算题）
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评估乙合理的收购价格。
土地还剩44年使用权，建筑物还剩54年使用年限，但是土地到期不可续期，所以建筑物的寿命期以土地使用期限为止计算，还有44年。乙按照合同，从现在开始还能使用16年，因而他收购的是从第17年到第44年，未来总共28年的使用权。
[答疑编号505561070201]
（1）思路：用收益法测算。（也可以用市场比较法）
乙合理的收购价格=V 44-V16
年出租净收益=2000×80×12×85%×（1-35%）=
乙合理的收购价格=-=
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（2）用途2：不同期限房地产价格的换算
已知无限年期的价格，求有限年期的价格
两房地产报酬率相等时，
例7-4 已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，计算该房地产30年收益权利的价格。
解析：按照最基本的公式带入不同的数据即可。
有时，两房地产报酬率不相等时，
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