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九问筹划专题研究组
二月
PART1
房地产开发总论
第一阶段：开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点。
第二阶段：可行性研究是房地产项目开发的第二步。
第三阶段：申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步。
此阶段一般办理如下事项
1、发改委审查可行性研究汇报和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地运用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环境保护局办理生产性项目环境保护意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程有关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
一种房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。
第四阶段：项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目与否符合市场需要
的重要一步。
房地产开发商根据规划设计告知书，委托有规划设计资格的单位完毕方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其阐明书等有关资料，报经都市规划行政管理部门审查，确认符合规划规定后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到同意后，即可以进行初步设计。都市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。都市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
1、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理如下一般事项：
1）人防办进行人防工程建设布局审查。
2）国土资源局办理土地预审。
3）公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环境保护局、园林局、文化局对建设工程有关专业内容和范围进行审查。
4）规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5）规划部门确定建设工程规划设计条件。
2、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理如下一般事项：
1）规划部门对初步设计的规划规定进行审查。
2）公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3）公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4）人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5）国土资源局进行用地预审。
6）市政部门、环境保护局、卫生局、地震局等有关部门对初步设计的有关专业内容进行审查。
7）建委制发初步设计批复，并对贯彻初步设计同意文献的规定进行审查。
8）建委对施工图设计文献进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托告知单。
9）建委根据施工图设计文献审查机构发出的《建设工程施工图设计文献审查汇报》，发放《建设工程施工图设计文献审查同意书》。
3、规划报建图审查阶段，此阶段办理如下一般事项：
1）公安消防支队进行消防设计审查。
2）人防办进行人防设施审查。
3）建委、市政部门、园林局、环境保护局、卫生局按职责划分对有关专业内容和范围进行审查。
4）规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
第五阶段：征地及拆迁安顿是房地产开发的第五步，也是获得土地使用权后的第一步。
第六阶段：筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步。
第七阶段：建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效措施。
在获得《建设用地规划许可证》
和《建设工程规划许可证》之后，
就需要进行征地及拆迁安顿的工作。
开发商还需要到土地管理部门办理
有关手续。土地管理部门根据房地
产开发商的土地使用权证书及建设
用地规划许可证，进行场地范围的
实地划定。开发商只能在划定的范
围内，进行征地及拆迁方案的实行
工作
第八阶段：施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完毕的关键一步。
此阶段办理如下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程动工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
第九阶段：市场营销与筹划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步。
房地产项目的开发商，在开发项目即将竣工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。假如开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同步，进行所开发的房地产项目的预售工作。
此阶段由房地产管理部门办理预售登记，
核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、如下证明材料：
（1）已交付所有土地使用权出让金，获得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付曰期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工协议；
4、商品房预售方案。预售方案应当阐明商品房的位置、装修原则、竣工交付曰期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
第十阶段：物业管理是房地产开发的最终一步，是房地产开发的售后服务。
PART2
房地产开发流程
《建设用地规划许可证》
《国有土地使用证》
《建设工程规划许可证》
《建设工程施工许可证》
:寻找施工单位
《商品房预售许可证》
选 址
立 项
取得土地
规划设计
开工建设
竣工验收
销售和服务阶段
、讯传、广告
、签约、公证、付款