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世联技术要点
.10..28
Swot分析概述
Swot分析矩阵
优势—S
劣势—W
机会—O
SO策略
WO策略
威胁—T
ST策略
WT策略
外部原因
内部原因
SWOT是一种分析措施，用来确定项目自身的
优势（strength）
劣势（weakness）
机会(opportunity)
威胁（threat）
从而将项目的战略与内部资源、外部环境有机结合。
SWOT分析出目前对市场和项目自身进行充足的调研之后，要有对项目全面而客观的描述
SWOT分析的首要前提是找到项目的参照物/竞争对手
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优势/劣势
优势和劣势都是项目的内部原因，来自于对项目自身的分析
它们是项目在其发展中自身存在的积极和消极原因，属积极原因
优势与劣势都是相对竞争对手而言，因此在分析之前要锁定竞争项目，对竞争项目有全面客观的理解
衡量一种项目与否具有竞争优势，只能站在潜在客户角度上考虑，而不是站在项目的角度上
优势
/
劣势
分析维度
内容
相关结论
经济指标
占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、车位比、土地属性等
项目规模、舒适度等
区位
地理位置、周边环境资源、配套设施等
区域认知度、成熟度、便利度
交通
周边交通路网、轨道交通等
交通便捷度，通达性
品牌
开发商品牌，项目口碑等
产品
产品类型、户型设计、社区规划、昭示性等
产品方面的细分优势
对于项目优势/劣势的挖掘可从如下原因入手：
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机会/威胁
机会
分析维度
内容
城市经济
城市整体经济发展速度、势头等
区域规划
项目所在区域的规划，如区域在城市规划中的地位、项目附近有重要交通枢纽的规划等
政策
对项目有利好的政策、法规等
市场
行业形势，如一、二、三级市场发展形势
威胁
政策
如对项目本身或对项目的目标客户有影响的限制性政策
宏观市场
行业形势，如一、二、三级市场发展形势
竞争威胁
如竞品项目的现有存量、未来供应等
机会和威胁是来自于项目外部的影响原因
对于项目机会/威胁的挖掘可从如下原因入手：
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构造SWOT矩阵 制定方略
将调查得出的多种原因根据轻重缓急或影响程度等排序方式，构造SWOT矩阵。
在此过程中，将那些对项目发展有直接的、重要的、大量的、迫切的、长远的影响原因优先排列出来，而将那些间接的、次要的、少许的、不急的、短暂的影响原因排列在背面。
制定计划的基本思绪是：
发挥优势
转换劣势
运用机会
规避威胁
优势—S
劣势—W
项目在竞争中的优势
项目在竞争中的威胁
机会—O
SO策略
WO策略
项目面临的机会
依靠内部优势
利用外部机会
利用外部机会
弥补内部劣势
威胁—T
ST策略
WT策略
项目面临的威胁
利用内部优势
规避外部威胁
弱化内部劣势
规避外部威胁
外部原因
内部原因
运用
规避
发挥
转换
考虑过去，立足目前，着眼未来
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案例
昆仑兆业天津世贸大厦项目
项目简介
项目位置：位于友谊路与湛江道交口
物业属性：中等规模综合体，含酒店、写字楼、公寓、商业
项目历史：项目原名为云顶花园，属于天津停缓建项目，几经易手，长期停工。现由天津昆仑兆业投资有限企业负责重新开发建设。
项目估计施工期：底——底
开发商：浙江昆仑置业集团，在江浙一带小有名气
开发商目的：保证现金流的前提下，稳扎稳打地树立品牌形象，保证安全
写字楼43F
≥180米
4万平米
五星级酒店
23F：
高档公寓23F/19F：
商业裙楼5F
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昆仑兆业天津世贸大厦项目
S
T
O
W
经济指标：，规模较大，功能完善；
经济指标： 180米建筑高度，区域地标性建筑、昭示性强；
交 通：交通便利，通达性；
区 位：区域承接友谊路金融商务功能、依托五大道的文化气氛、延续小白楼CBD属性，积聚多区域复合资源
品 牌：开发商昆仑兆业15周年品牌积淀
经济指标：原规划商业体量大，车位严重局限性；
经济指标：土地闲置时间较长，使用年限仅剩余37年；
品 牌：烂尾楼历史，导致项目形象、口碑不佳；
产 品：写字楼产品自身规划局限性；
都市经济：都市迅速发展为项目带来机会，都市投资价值高；
区域规划：承接小白楼与五大道改造，区域规划利好 ；
市场竞争：项目自身综合体定位为区域内稀缺，承载价值高；
市场竞争：区域市场写字楼与公寓产品面临直接竞争较少；
宏观政策：宏观政策利空，金融、税收等政策对投资型物业影响巨大；
宏观市场：宏观市场短期看跌，观望情绪浓重，市场降价趋势出现；
市场竞争：小白楼改造、南京路沿线、南站CBD等外区域有潜在竞争威胁；
案例
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昆仑兆业天津世贸大厦项目
案例
SO方略——
发挥优势，运用机会
1、指标优势 + 市场机会：与重点突出项目自身综合体属性与地标性，将项目打导致为区域标杆；
2、区位优势 + 区域机会: 承载都市意义浓厚，且具有规划利好，可强调综合体与地标之于区域发展的意义
S
O
经济指标：，规模较大，功能完善；
经济指标： 180米建筑高度，区域地标性建筑、昭示性强；
交 通：交通便利，通达性；
区 位：区域承接友谊路金融商务功能、依托五大道的文化气氛、延续小白楼CBD属性，积聚多区域复合资源
品 牌：开发商昆仑兆业15周年品牌积淀
都市经济：都市迅速发展为项目带来机会，都市投资价值高；
区域规划：承接小白楼与五大道改造，区域规划利好 ；
市场竞争：项目自身综合体定位为区域内稀缺，承载价值高；
市场竞争：区域市场写字楼与公寓产品面临直接竞争较少；
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昆仑兆业天津世贸大厦项目
案例
1、指标劣势 + 项目机会：调整原有指标，减少商业比重，缓和车位压力；
2、年限劣势 + 都市机会：结合都市与区域发展，强调项目投资价值，转移视线，规避年限问题；
3、产品劣势 + 市场机会：明确项目区域属性，以精确客户定位转换写字楼产品较弱的缺陷；
WO方略——
转换劣势，运用机会
O
W
经济指标：原规划商业体量大，车位严重局限性；
经济指标：土地闲置时间较长，使用年限仅剩余37年；
品 牌：烂尾楼历史，导致项目形象、口碑不佳；
产 品：写字楼产品自身规划局限性；
都市经济：都市迅速发展为项目带来机会，都市投资价值高；
区域规划：承接小白楼与五大道改造，区域规划利好 ；
市场竞争：项目自身综合体定位为区域内稀缺，承载价值高；
市场竞争：区域市场写字楼与公寓产品面临直接竞争较少；
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昆仑兆业天津世贸大厦项目
案例
指标优势 + 政策威胁：运用项目综合体，复合物业类型的优势，根据市场状况灵活安排各物业推货次序，规避风险；
ST方略——
发挥优势，规避威胁
S
T
经济指标：，规模较大，功能完善；
经济指标： 180米建筑高度，区域地标性建筑、昭示性强；
交 通：交通便利，通达性；
区 位：区域承接友谊路金融商务功能、依托五大道的文化气氛、延续小白楼CBD属性，积聚多区域复合资源
品 牌：开发商昆仑兆业15周年品牌积淀
宏观政策：宏观政策利空，金融、税收等政策对投资型物业影响巨大；
宏观市场：宏观市场短期看跌，观望情绪浓重，市场降价趋势出现；
市场竞争：小白楼改造、南京路沿线、南站CBD等外区域有潜在竞争威胁；
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