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发展战略汇报
市场调研
东莞宏观经济分析
深圳市和广州大盘调研
东莞市房地产市场调研
投资环境
城市发展
房地产业发展
开发战略研究
房地产产品研究
房地产产品研究
消费者调查
市区房地产业发展阶段
社区主题
社区命名
社区总战略
社区阶段策略
社区规划原则
地块SWOT分析
发展商企业资源分析
汇报形成技术思绪
目 录
一、东莞房地产开发外部环境分析
（1）项目简介
（2）东莞市投资环境分析
二、东莞市区房地产市场发展现实状况分析
（1）东莞市区在售楼盘分析
（2）东莞房地产市场现实状况评价
（3）东莞市区消费群体特征
三、地块SWOT分析
四、小区发展总战略
（1）小区主题
（2）小区命名
（3）小区意象—体现小区主题
（4）小区开发总战略
（5）小区开发阶段方略
五、小区规划指导
（1）小区规划理念
（2）总体布局
（3）功能连接
（4）公共开放空间体系
（5）功能边缘空间
（6）交通组织
（7）分区配套的设置和规模
（8）小区形象标识系统
（9）分区规划技术指标
（10）小区总体规划示意图
附件一：广州、深圳大规模小区发展分析
附件二：TOWNHOUSE优势分析和品种细分
附件三：东莞市区消费者调查
一、东莞房地产开发外部环境分析
（1）项目简介
1、地理位置
2、对外交通
3、项目现实状况
（2）东莞市投资环境分析
1、东莞市区都市建设现实状况与规划发展方向
小结：
东城区、篁村区已成为东莞置业者的集中置业区域，
在自然景观资源的比较上，尽管篁村稍逊于东城区，但 在交通及投资潜力方面，篁村区明显高于东城区。
都市新区规划的贯彻将使银湖项目成为经典的都市中央居住区。
在银湖项目中，因缺乏燃气接入、智能化宽频网络等市
政基础设施方面将处在竞争劣势。
2、政策环境
小结：东莞市经营性土地出让或转让目前处在市场化初期，与之并存的是初期诸多的协议用地隐于市场中，东莞老城区内存在大量的私房，且东莞大部分私房可以直接上市流通，直接冲击二手商品房市场，东莞市区内仅有很少许服务于二手房交易的中介企业存在，加上政府目前尚未采用措施以活跃二手房买卖，故而东莞市区内三级市场极为清淡。此类原因，很大程度上制约了东莞市区一手楼市场的发展。同步导致政府的旧城改造将受到阻碍，也将为政府致力于新区建设形成增进原因。
3、东莞都市发展和房地产发展评价
小结：东莞经济处在高速发展阶段，东莞居民的消费信心极强，为东莞房地产业的发展提供了强有力的支持。从发展阶段来说东莞已跨入质量与数量并重阶段。在此阶段消费者的特点是：首先对住房的面积和住所的便利程度有了更高的规定，另首先愈加追求住宅的景观、自然环境、小区文化和由住宅所带来的诸如身份、地位等其他附加的价值。
。
4、产业构造和产业分布
小结：东莞市的产业构造决定了东莞市区商品房购置的主力群
体展现两极分化特征，东莞市工业企业管理人员目前基本
上居住在离工作地点较近的出租房或工厂自身提供的宿舍，
少许的高层管理人员居住在东莞市区别墅。中间层（如工业
企业中高层业务管理人员或技术骨干和从事技术密集型的第
三产业的企业白领阶层）将难以成为置业主流。如需吸引工
业企业管理层置业，处理交通和强化置业东莞的观念将成为
首要原因。
5、东莞市区及周围镇的人口构造
小结：外来人口数量远远大过当地人口，但当地人口收入又远
远超过外地人。目前东莞市区商品房的消费群体是以当地人
为绝对主导，约占80%，伴随东莞市产业构造的深入调整和优化，以及经济的迅速发展，数量占大多数的外地人购房的 比重势必将逐渐加大。
6、东莞市区及周围镇企业数量及其特征
小结：东莞市区及周围各镇是制造业高度发达的地区，外资在工业中比重相称大，私营企业数量相称庞大，收入两极分化状况严重，当地高收入人数众多，外地人绝大部分收入偏低。目前，市政府和各区镇政府致力于产业优化，拟订以研发和制造共同发展，势必导致：1、大量外地的科技人才的流入，2、制造业的产业优化，技术层和管理层收入的增长。估计外地人3—5年内将成为主力消费群体。
此外，东莞市区及周围各镇个体工商户和私营企业主数量众多，这是东莞市区目前的市场主流置业者，并仍将在未来市场中占据主导地位。
二、东莞市区房地产市场发展现实状况分析
（1）东莞市区在售楼盘分析
（2）东莞房地产市场现实状况评价
小结：1、供应方面
A、初步改善产品形象设计,重要表目前：
（a）竖向形式多样化（错层 复式 平面）。
（b）个别数量楼盘外观采用主题风格：如峰景高尔
夫别墅的地中海式风格。
（c）功能布局满足新需求
（d）小区初步智能化。
B、重视营造小区内部环境，表目前绿化率增大及水
景的采用，如人工湖。
C、小区整体规划水平停留在老式层面，表目前空间
布局松散，人车不分流。
D、物业管理内容停留在以安全为关键的层面。