文档介绍：鄂尔多斯铜川路项目 定位报告
郑州正源行
目录
营销背景
项目分析
印象鄂尔多斯
印象东胜
项目定位
营销背景
建立考核问责机制
首套90m2以上首付3成
二套房首付5成,
三套停贷,限购政策出台端倪
对境外机构和个人购房,严格按有
关政策执行
确保完成2010年580万套
限制有违法违规企业购地
房价过高,上涨过快,供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数
家庭首套首付3成,二套首付5成,,暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款
加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房
契税优惠仅适用于家庭首套普通住房,取消个税优惠
违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其发行股票,公司债券和新购置土地,银行停止对其
发放新开发项目贷款和贷款展期
双率上调
金融机构存款准备率6次上调,累计上调3%%,存贷利率2次上调,%,其它各档次利率相应调整
房产税
重庆、上海出台房产税
全面限购
先后有34个城市实行楼市限购,其他重点城市陆续出台限购政策
强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,。
对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税
中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求
约谈问责机制
国务院三度发文调控楼市,抑需求、促供给力度空前
2010年4月
2010年9月
2011年1月
机遇
呼市的限购调控,将使地市客户向省会溢出的趋势得到抑制,
回流的客源及资金将给鄂尔多斯市房地产发展带来机遇。
风险
限贷亦压制了客户的需求,同时使改善型需求客户的购房门槛提高;
调控的不断升级,将使得市场客户购买信心不足,观望气氛浓厚;
调控给三线城市带来既有机遇又有风险
1月,国务院常务会议推出“新国八条”。其中第六条规定,各直辖市、计划单列市省会城市和房价过高、上涨过快的城市,要从严制定和执行住房限购措施。
区位分析
项目位于东胜区东南,位于铜川路(距乌审街交4KM),周边主要路网已经形成,可通过
铜川路联经乌审街、鄂尔多斯大街;
项目位置处于城区边缘,周边基础配套极其缺乏,难以满足日常生活需求;
远离商业中心,距最近人口密集区(富兴路)5KM,距美特好广场10KM。
位于城市东南,属正在开发区域,主要路网成型,生活氛围淡薄
商业中心
★
区域配套
项目除教育资源外其他城市生活配套极其不完善,发展极其不成熟。
商业、环境配套
2KM:生活配套:东方欣园超市;休闲配套:康乐公园
7KM:生活配套:东兴时代广场(未开业);休闲配套:东胜森林公园
8KM:休闲配套:体育场
教育、医疗
2KM:教育:东方实验幼儿园、东方实验小学、培正中学
3KM:教育:福兴小学、第十完中、东方汇文中学、东方小学(铜川)
8KM:教育:东联现代中学、万佳小学
9KM:医疗:鄂市第二医院
区域配套大量空白
远景规划:
交通:铜川路长途汽车站
医院:铜川镇
项目四至
项目周边均为空地,东面距铜川
路约300M;
周边项目均为正在开发,整体档
次不高;
项目四至
南面:空地
东面:铜川路
西面:空地
北面:七一路
项目昭示性较差,区域生活氛围淡薄,展示形象较差
项目属性界定
区位属性:
区域发展不成熟
主城区与铜川汽车博览园连接区域,片区基础配套不完善,生活十分不便
偏离主城区
市区东南部,距商业中心10KM
项目属性:
昭示面不足
项目四面不临主干道,昭示性不足
产品存在突破条件
,%建筑密度,可使项目产品与市场产品形成差异
开发量大,品质较低
项目周边项目开发量大,形态多样,整体品质较低
规模较小
项目总建8万方,在市场中属“小盘”