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K1+478～K1+5888段左侧片石混凝土挡土墙第1局部
(编号： )
工程期
目标本钱及掌握责任书
〔第 稿〕
深圳市 万科房地产
20 年月日
0页脚内容
K1+478～K1+5888段左侧片石混凝土挡土墙第1局部
编制依据及说明
依据 深圳市 万科房地产经营规划和利润打算，为加强前期本钱设计力量及过程中本钱掌握的力度，更好地贯彻落实工程的目标本钱指标，本钱治理部结合市场现状及工程具体状况，编制了《工程目标本钱及掌握责任书》，对工程整体的目标本钱和各部门的掌握责任作出了明确规定，编制主要依据如下： 1．工程进展部：土地出让合同、报批报建费用明细；
设计治理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建筑标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等构造指标；
选购治理部：招标工作打算；
工程经理部：场地平坦、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建筑标准、主体建安的过程掌握、监理费用打算； 5．销售经营部：景观分区建议，营销费用打算；
财务治理部：资本化利息计算依据、治理费用计算依据。
本责任书已与相关部门争论并达成全都。执行过程中，由本钱治理部整体负责。各部门在掌握责任本钱的同时应主动向本钱治理部反响相关信息。
本钱治理部
年月日
《工程目标本钱及掌握责任书》作为指导工程各项工作的重要依据， 经公司争论，审核通过工程整体本钱目标及其中各项掌握目标。现予以发 布，请相关部门遵照执行。
签发人：
签发日期：200 年月日
主送：公司治理层
抄送：集团本钱审算中心、〔区域本钱治理中心〕
一、 工程整体目标本钱指导书：
1页脚内容
工程概况
期规划指标
容积率:，绿化率:
总建筑面积： m2，计入容积率的总建筑面积m2 其中：可售面积： m2，不行售面积： m2
住宅总套数：套
总车位：个
入伙日期：年月
本钱目标
工程目标本钱确定为元/m 其中建安本钱元/m2 附件：《目标本钱测算表》集团统一版、《财务分析表》《工程规划指标表》、《跨期分摊表》
2页脚内容
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4．本钱设计关注手册
分篇 分类 实施原理
产品组合 依据不同的产品组合，追求土地的价值最大化和工程的利润最大化
依据工程获
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划设计中的
使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减
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成熟产品选用
少后期的变更签证费用，从而降低产品建筑本钱。成熟产品的大量
在符合客户
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使用是将来的一个进展方向。
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建筑体形
建筑外部体形的长宽比例、对称性以及简单程度直接影响建筑物结 高层建筑单
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构本钱凹凸，同时建筑体形对节能产生较大影响。 单；考虑抗
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外运及外购土方在工程实施过程中不仅消耗大量本钱而且消耗极
尽可能按原
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土方工程
大精力，且为隐性本钱，对客户并无直接价值表达，应尽可能削减
建筑，在洼
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前期规
山地建筑
土方外运及外购量。
山地建筑的处理较为简单，因地制宜是最好的选择。
〔1〕依据
〔2〕
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划 完全按营销
组团大小对本钱的影响要点是：1、每个组团一般需要 1-2 个出入口；
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合理确定组团大
2、每个组团均有围墙；3、每个组团均要考虑消防要求；4、每个组
合理确定组
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小 团出入口均需配备特地安全治理与设施。 现实中的阅历是：假设组
相对集中布
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团布置过小，则上述费用均大幅增加；假设组团布置过大，可能的
物业效劳力量跟不上。
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道路〔包括基层和面层〕造价远高于同等面积软景造价，在满足规
削减路网的
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路网应合理简洁
范与交通组织的前提下，削减不必要的道路面积代之以软景可以节
虑客户的需
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约大量的道路开支。
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每设置一个道路出入口就意味着需增加治理人员及相应设备费用，
满足消防、
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优化出入口布置
并且此类费用将长期发生，同时也会带来肯定安全隐患问题。
口。既可节
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期的人员管
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消防设计标准中有对消防分区的明确要求，各消防分区之间的消防布置消防分区 设备有明确要求。一般而言应尽量最大限度的布置消防分区，并使
其布置的消防分区的面积尽量为其整数倍。
〔1〕 区
〔2
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体、复式〕
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掌握地下室面积
地下室造价昂扬，对建筑地下室的要求是：在满足人防要求的前提
严格掌握地
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下能少建则少建。
在满足消防
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道路宽度与道路长度一样，削减道路宽度同样起到削减道路面积、
度，以节约
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道路宽度
增加建设用地、节约本钱开支的作用。
车行道设置
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过设置单车
要。
给水管的选择
道适中选择不同的压力等级。
经济合理性
锌钢管→U
排水管排序
路网工程
排水管的选择
合理进展施工组织设计，削减人工土方开挖量，削减土方倒运量。
凝土管→P UPVC 波浪
用重型〔Ⅱ
型要严控
压力等级越高的管材造价越高，结合现场实际状况，不同区间管 着重考虑管
室外排水是由管道系统和检查井系统组成，检查井系统的本钱优化 避开设计检查井设计 应从井的数量、井的规格、井的深度以及井盖等几方面入手。井太 部位；除机
多也会影响美观和行车便利。 控承受重型
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管网埋深与井深
排水系统中一般来说管网与井的深度越深，相应的土方工程量和建
削减管网埋
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造造价都会增加。
优化管网走向、长 管网的长度直接关系其造价，管道走向设计的系统性则打算了管道 优化管网走度 的长度
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单体设
建筑层高直接影响建筑柱、墙体、垂直向管道管线的工程量，一般
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计 建筑层高 来说建筑物每增加 米，单层建筑本钱增加 2％左右。在高层建筑 无特别状况
中层高的累计则会对建筑的根底产生较大影响。
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钢筋含量和混凝土含量是表达构造设计经济性的最终检验指标，承受限额设计能有效地对设计院的设计工作进展约束。
在构造设计中，构造荷载和承载力均有肯定系数和取值范围，假设不
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构造设计
对其做要求，设计院通常取值偏于保守，对其经济性考虑较少。
向设计院下
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常用的钢筋主要有一级钢、二级钢、冷轧带肋钢、三级钢等，同样的构件使用不同的钢材其经济性不同，应当对使用的钢材种类依据不同的构件进展匹配。
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专业的消防防火墙造价昂贵，标准上允许利用建筑墙体作为防火
尽量利用建
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防火墙设置 墙。
门作为防火
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水幕喷淋系
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削减沉降缝设置
每设置一条沉降缝，不仅要增加缝自身的装饰费用，缝两侧也要增
在符合设计
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加柱、墙及根底的费用，因此沉降缝数量宜越少越好。
在地下室层数确定的状况下，地下室层高是打算地下室埋深的主要
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掌握地下室层高
因素，掌握层高能够削减埋深，从而降低地下室构造本钱。
严格掌握地
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地下室层高确实定一方面需考虑地下室停车和设备放置的需要，
另一方面应考虑机械车位设置的可能性。
地下室层数、层高以及室外地坪标高共同打算地下室埋深，从而影
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削减地下室层数
响地下室建筑本钱。假设通过对地下停车布置的优化，能在两〔一〕 严格掌握地
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层地下室内解决三〔二〕层地下室的停车要求，无疑应削减地下室
层数。
地下室内排水通过建筑找坡实现，将地面水收集到排水沟。由于地
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简化地下室排水
下室面积较大，建筑找坡需进展大量混凝土浇注，费用昂贵。能否
通过构造找
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取消建筑找坡层？
转换层是指柱网的转换，高层建筑中由于地下室柱网与上部住宅柱
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优化转换层
网的布置差异巨大，一般设置转换层。转换层由于承受上部全部荷
优化转换层
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载，往往消灭界面巨大的转换梁，转换层用钢量与混凝土用量一般
而言格外大，设计中应予以关注。
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优化设备层
设备层往往简洁被无视，设计中的保守和铺张状况也较为普遍，结
优化设备层
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构设计优化中不应无视对设备层的优化。
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简化屋顶造型
坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在本钱
既有经济性
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差异，如何比照选型应予考虑。
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优化外挑外挂构 合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素养，繁琐和过分简单
精减过度的
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件 的外挑外挂件则不仅在建筑上显得多余，而且增加本钱支出。
通过节能测璃的使用， 行空气调整件下尽量减
铝合金门窗 同样面积的门窗造价远高于建筑外墙造价，且直接影响建筑能耗。 紧急出口设
掌握门窗面积不仅是建筑本钱的要求，也是建筑节能的需要。 力，但是开
窗系统〔木用期全寿命功能缺乏或费用。
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栏杆作为建筑中的重要构件，但却往往简洁被无视，承受300 元/
尽量
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栏杆栏板
米的栏杆与 200 元/米的栏杆总造价可能相差数十万。因此，一方面
栏杆
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应依据客户需求确定栏杆档次，另一方面应尽量使用标准化栏杆，
提高选购效率并降低本钱。
外墙装饰主要是建筑外立面用材，包括石材、面砖、涂料的使用以及外挂件〔木材、钢构件、陶制品〕等。
一般来说：外立面讲究装饰精巧，能起到大幅提高建筑观感效果的
兼顾
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外墙装饰
作用。同时也切忌外墙装饰材料的堆砌，万科就曾经有分公司的建
多方面比较
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筑立面方案被当地规划部门要求简化的例子；
建筑装饰另一个不能无视的局部是：要考虑装饰材料的耐久性与后期维护本钱。木制品简洁开裂脱漆，钢制品易生锈，这些都是后期客户投诉的隐患。
削减百叶、腐木的应用
部品及材料选择 栏杆百叶等
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〔百叶、玻璃雨
有用性与美观性相结合
或过厚满足
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棚〕 间距满足安
玻璃雨蓬是受力计算进
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玻璃主要是留意玻璃的
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金属构件尽量标
金属构件主要包括住宅的阳台栏杆、围墙栏杆、空调百叶、小院门
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准化 等，金属构件的标准化不仅能够削减设计、招标次数，表达规模效
金属构件尽
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益，还有利于性价比较高的金属构件的定型。
室内楼梯扶
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钢构件的处理
钢构件需区分使用场所〔室内外〕，分别承受不同的防腐处理
室外栏杆选
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锌＋一般喷
景观工程是工程中最能让客户产生好感的内容之一。在景观工程中
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的几个重要法则是：
对景观设计
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1、硬景本钱比软景高得多；
更多的要与
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景观方案
2、景观中花钱多并不肯定效果好； 识。
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3、绝大多数的客户对绿化的感觉比硬地铺装要好； 4、景观中的
另需关注细
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景观工
软硬景比例是重要的指标。
门槛斜坡等
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5、水景让人感受亲切，同样存在夜间噪音大、夏日蚊蝇多、后期维
程 护治理费用高的缺点。
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拥有多年阅历的累计，万科有力量形成自己的兼备经济性与功能要
供给软硬景
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景观标准做法
求的标准景观做法，以避开在后期的各工程设计中消灭不同的设计
材、砌块〕
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方案，增加优化工作量。
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掌握景观构筑物 景观构筑物主要包括景观桥、墙、亭、台、廊、雕塑等。这类构筑
掌握景观构
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的数量与体形 物造价往往较高，使用过多对景观效果会产生不利影响。
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配套工
泳池设备选型
泳池设计本钱掌握要点为：严格依据流量、过滤周期等参数合理选
兼顾后期的
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程 择泳池设备中的加压泵、沙缸、给水管径等主要设备。
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以工程的
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智能化方案规划
智能化的设计方案打算了智能化工程的本钱，承受符合工程规划的
确定智能化
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比选 智能化方案能较大程度地节约智能化工程的本钱。 用红外对射
封闭的单元
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围墙设计分层次
配套面积的掌握
停车方式
小区内围墙主要包括组团围墙、小区围墙与公建〔例如学校〕围墙， 组团围墙与小区围墙的量所占比重较大。围墙的造价按不同的设计 档次差异可达数倍之多。
同一工程，建设 1 万平米的配套与建设 5 千平米的配套所付出的本钱代价的差异是数以千万计的。而这些本钱都需要由可销售的产品来担当，因此掌握配套面积是掌握配套本钱的最关键点。
同样一块停车面积内，科学地规划停车方式与不合理的停车方式设计所能得到的有效车位数量是有很大差异。同样，从地面到地下各
会所
学校
物业
架空
〔1
〔2
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种停车位的建筑本钱有也巨大的差异。
位→首层架
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下车位，具
〔1
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配电设备布置
配电设备的布置影响到配电房的设计以及配电房面积。 〔2
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器、低压柜
范要求下距
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开闭所选址
开闭所是全部电缆的出口，其位置直接打算了所用电缆的长度。在 合理布置开
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电缆价格昂扬的现阶段，其长度是影响本钱的一个格外重要的因素。
小区的供水往往有以下几种方式：1、从市政供水管网直接供水；2、
重点
〔2〕
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当市政供水管网压力不够时，对局部高层住宅通过水泵方式加压供
应以距市政
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水泵房建设
水；3、为整个小区建设水泵房，统一加压供水。统一建设水泵房往 〔3
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往投资在 100－200 万元左右。
行供水方案
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无负压管网
组合等〕
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二、各责任部门本钱掌握指标
本钱科目中各部门责任本钱划分见附表：
序号 本钱工程一 土地获得价款
政府地价及市政配套费
合作款项
红线外市政设施费
拆迁补偿费合计
二 开发前期预备费
勘察设计费
勘察丈量费
规划设计费
建筑争论用房
报批报建增容费
三通一平费
临时设施费合计
三 主体建筑工程费
根底工程
构造及粗装修工程
主体工程
现场签证(1%)
设计变更(2%)
门窗工程
公共部位精装修
户内精装修合计
四 主体安装工程费
室内水暖气电管线
室内设备及安装
弱电系统合计
五 社区管网工程费
室外给排水系统
室外采暖系统费
总本钱
(万元)
可售面积单方本钱
(元/m 2)
责任部门
工程进展部工程进展部工程进展部工程进展部
工程经理部设计治理部设计治理部工程事务部工程经理部工程经理部
工程经理部
工程经理部工程经理部设计治理部设计治理部设计治理部设计治理部
工程经理部工程经理部工程经理部
工程经理部工程经理部
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