文档介绍：未来三年五大热点地产分析报告
深圳市英联国际不动产有限公司
二零零六年三月
一、06年5月份一线城市房价见顶
1、拐点预期而至
(1)5%营业税——地产投机杀手
从政府调控手段来看,对价格影响最大的就是《做好稳定住房价格工作的意见》“自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”
从05年房地产市场的情况来看,一线城市投资性购房约占15~20%,而根据建设部对投资性购房的调查,其中只有23%用于出租,其他均
为“炒房”购买。
图1:2005年北京市商品住宅投资性购房结构
大量的“炒房”投资行为,加上“炒房”资金快速流动,对整个房地产市场价格产生很大的影响。
征收营业税政策出台无疑对“炒房”行为是一个致命的打击。国内营业税税率为5%~8%,如果“炒房”在一年后抛售所购买的房地产,加上房地产贷款成本,税收和融资成本将会达到10%以上。依照目前国内房地产价格增长的幅度,基本上已经无力可图。
另一方面,设定2年内交易征收营业税,在很大程度上制约了“炒房”资金的流动性。以往“炒房”周期基本上集中在3~5个月,通过对交易行为的征税,增加“炒房”成本,迫使“炒房”必须成为一种“长期投资”。
很明显,对交易行为征收营业税,“炒房”从原来“暴利行业
”变成“微利行业”。资本具有趋利性,在无利可图的情况下,“炒房”资金不得不撤离房地产市场。
(2)房产供给集中放量
①存量土地过多
以1999年至2005年房地产土地开发面积与土地购置面积来看,土地存量沉淀数量越来越大,从下表明显可以看到,自2003年,土地开发与土地购置明显增幅明显回落。一方面由于土地市场逐步市场化,实行“招、拍、挂”,土地增值收益使部分发展商屯地土地获取土地增值收益;另一方面,银行紧控房地产开发贷款,开发商资金链绷紧,土地开发资金难以为继。
表1:1999年以来方米)
指标
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005(1~10月)
本年土地开发面积
9320
11666
15316
19416
22166
19740
13271
比去年增长
%
%
%
%
-%
-%
本年土地购置面积
11959
16905
23409
31357
35697
39785
27533
比去年增长
%
%
%
%
%
%
购置与开发差
2639
5239
8093
11941
13531
20045
14262
土地资源的沉淀,一方面在很大程度上减少了房地产的供应,造成房地产供不应求的假象;另一方面,在市场上造成土地资源紧缺的紧张气氛。土地资源沉淀是造成房价高涨的又一原因。
2005年七部委《做好稳定住房价格工作的意见》重申,“加大对闲置土地的清理力度,切实制止囤积土地行为,严格执行法律规定,对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。”
土地储备成本的增加,将会直接迫使闲置土地投放市场,预计房地产开发量将进一步扩大。
②商品房施工面积过大、但竣工面积不足
2005年1~,%。而自1998年以来,国内房地产建筑面积竣工率不断下降,2005年房地产竣工率只有19%。
③空置率过高
2005年11月末,,%,规模超过2005年上半年房屋竣工面积。
另外,从市场投资性购房的情况来看,依照北京市场的比例77%的投资性购房属于“炒房”,根据2005年国内销售面积,投资性购买按15%的比例计算,约3000万平方米的房屋仍将进入市场进行交易。。
2006年开发商储备土地将因为2年期限而增加项目开发,大量在建房地产项目将陆续上市,投机购房以及空置房产也将投向市场。投放市场的房地产数量的增加,将改变以往房地产市场的供求状况,供求矛盾将得到进一步缓解。
(3)政策影响房地产价格预期
房地产产品是一种消费产品,同时也是一种投资性产品。投资产品的价格往往取决于人们对价格走势的预期。从国内投资市场的情况来看,政策敏感度比较强烈。
2005年国内出台一系列政策