文档介绍：土地估价技术报告(4)
路面状况较好距区域主干道距离临区域主干道临区域主干道临区域主干道临区域主干道临区域主干道距北京站距离kmkm 10km 8kmkm 距市中心距离 15km 15km 13km 11km 15km 聚集效益产业聚集度较高产业聚集度较高产业聚集度较低产业聚集度一般产业聚集度较高环境质量优劣状况无污染无污染轻度污染有一定污染无污染区域土地利用限制无无无无无个别因素宗地形状较规则较规则较规则较规则较规则地形条件平坦平坦平坦平坦平坦容积率****** 0.196 0.15 0.51地质条件对行业布局无影响对行业布局无影响对行业布局无影响对行业布局无影响对行业布局无影响自然灾害危害程度无无无无无目前规划限制无限制无限制无限制无限制无限制
4、编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较实例各因素具体情况,编制比较因素条件指数表(见表
5) 。比较因素指数确定如下:
(1)待估宗地与三个实例的土地用途、交易情况等条件均一致,交易类型类似,故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。
(2)交易期日修正调查朝阳区近年工业用地地价上涨情况,根据待估宗地所在区域的地价变化的实际情况,以2001年11月为基数,将2001年11月的地价指数定为100,则地价指数变化情况如下:
表3-8朝阳区工业用地地价指数表年期 200111 201X4 201X12 201X3地价指数(%) 100 100.5 101 10
1.5
(3)使用年限修正指数土地使用年限修正指数公式为:
1—1(1+r)mK=————————1—1(1+r)n式中:
K——使用年限修正系数r---土地还原率6%m——待估宗地土地使用年限n——比较实例宗地土地使用年限
(4)区域及个别因素条件指数Ⅰ、区域因素:
A、道路状况指数:
以待估宗地道路状况指数为100,分为路面状况差、一般、较好、好四个等级,每上升或下降一个等级,指数相应上升或下降
0;路面宽度每增加或减少4米,指数相应再下降或上升0.5;B、临路类型:
将临道路类型分为区域主干道、区域次干道、支路及巷道