文档介绍：巨华·总部基地项目发展建议
合富辉煌房地产
本报告主要目的
本报告根据南昌写字楼市场和公寓市场的基本现状
分析,并以此以此导出本项目市场定位和发展建议,为
本项目办公楼和其他商业部分能够成功的销售和运作提
供指导依据。
项目发展建议演绎思路
市场分析
项目分析
项目定位
产品配置建议
产品分割建议
报告内容
市场分析
写字楼市场
公寓市场
写字楼市场分析
南昌市商业写字楼主要分布在八一广场为中心的老城区和红谷滩新区中心,形成两中心竞争共存的局面。老城区以成熟的办公、商业、居住拥有先天的竞争力;红谷滩新区写字楼则以高起点、高标准设计以占领办公高端市场
基地
如左图表所示,目前南昌市的写字楼整体租金价格水平较低,大多数写字楼的租金都在26—45元/㎡之间,且差异较大,租金价格最高的是江信国际大厦,达到65元/㎡
新旧两中心共同发展,物业租金较低
写字楼市场分析
价格相近的中档市场竞争激烈
中档写字楼供应激烈
低端项目租金普遍不高
南昌市办公写字楼价格表
高端办公物业市场供应量少
写字楼市场小结
写字楼市场分析
未来入市写字楼众多,销售压力大
09年左右
109930
总部基地其他项目
07年4月
20000
正荣创业国际
---
27450
泰耐克金融大厦
8月中旬
32466
西格马商务广场
---
29000
博泰江滨
2010年
23000
红谷凯旋
07年7月
10000
天使商务广场
08年中
80000
联发广场
---
70000
中航国际广场
入市时间
面积
名称
2007年入市的写字楼初步估算预计在15万方左右,到2008年和2009年入市的写字楼将翻一翻,都将达30万平方以上。因此对于目前南昌市写字楼市场出租率不高和市场需求不旺的情况下,本项目2008年入市将面临巨大的竞争压力。
写字楼市场分析
消费群体以房产、IT相关行业为主导
以上数据显示,目前南昌写字楼中从事IT及电子行业客户群占据第一位,第二位的是从事房地产开发、中介等以及其相关的建筑、装潢等之类的行业,商贸代理等占据第三把交椅。把一些特殊行业的列,环境保护、特种设备、日用品等等行业归为一类。
写字楼市场分析
办公面积使用集中在100-400平方
在写字楼中,客户办公面积选择集中在100-200平方米范围内,占据第一位;其次是客户选择的办公面积在200-400平方米的范围内。办公面积在100-200平方米范围内的公司大多是本土中等型公司以及外来公司的一些办事机构,而办公面积在800平方米以上的大多数是外来大型企业公司。
写字楼市场分析
本项目所在区域写字楼现状特点
一、没有已经建成运营的商业写字楼,目前只有部分企业利用商务公寓等进行办公。
二、在售写字楼少,目前在售写字楼只有正荣创业国际,区域内办公环境还是不完善;
三、未来入市写字楼数量巨大,写字楼竞争压力大,后期有联发广场、泰耐克国际金融大厦、中航国际广场等特大体量写字楼入市。
报告内容
市场分析
写字楼市场
公寓市场
公寓市场分析
铂金特区
恒茂湖滨
东方巴黎
天佑国际公寓
本案
丰和都会
尚东大道
洪城时代广场
恒茂国际华城
博泰江滨威尼斯
自由都
江信国际金领域
居住主题公园(凯旋银座)
金域名都
3
3
6
7
数量
其他
朝阳洲
中心区
红谷滩新区
区域
公寓市场供应数据统计:
南昌截至2007年底左右,市场上公寓总体供应量将达到903></a>.15万平方米,,销售情况一路飘红,公寓市场投资潜力巨大,其中,预计在未来一年半中将推出量约为38万平方米,可以预见,在未来两年内,南昌市公寓市场仍然将保持快发展速度,投资空间将继续扩大。
公寓市场供应量分析
南昌市从早期到目前现有公寓住宅20个,还有部分未推出项目,市场上比较有影响力的公寓有恒茂国际华城、博泰江滨、天佑国际、东方巴黎、铂金特区等。未推出的主要公寓有鑫隆广场三期、泰耐克国际金融大厦、联发广场、维也纳音乐花园、金域名都等楼盘的后期。
市区与红谷滩中心区为主力供应区域
公寓市场分析<br方米
投资一族
经商一族
产权分割、统一经营
产权式酒店
东方巴黎
恒茂国际华城
海航白金汇
22-27元/平方米/月
经商及白领一族
类酒店式服务
服务式公寓
江信金领域
尚东大道
恒茂湖滨
铂金特区
4800元/平方米以上
白领知识青年
住宅形式
普通公寓
代表项目
租售价格
目标客户
操作模式
公寓类型
不同操作模