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在得到XX公司发出的番禺项目招标信息后，我公司上下十分重视，亦十分希望可以获得这次与贵公司的合作机会。通过这一段时间对广州和番禺市场的进一步调研和分析，我司对本项目的市场定位、建筑规划、主题推广、商业推广等方面提出了更进一步的一些想法，希望能通过与贵公司进一步的沟通交流来对其丰富和完善。我司将认为客户负责、为客户发明价值及实现价值提高的原则,依托XX集团数年营销经验和资源优势,凭借数年建立的良好行业声誉和成功实践经验，为贵公司项目提供全方位服务。
番禺XX地产项目策划报告
一、项目概况
发展商:广东XX坊物业有限公司
项目占地面积:A1-1 ——20231M2
A1-2 ——19221M2
A2、A3—— 79911M2
B——93391M2
项目预计容积率：
项目预计建筑覆盖率：30%
项目地块位置：番禺区南村镇镇政府旁
二、市场分析
表1 广州市房地产宏观状况
项目
1998
1999年
2023年
2023年上半年
批准预售商品房面积（万平方米）
778
582
547
181
商品房交易面积（万平方米）
579
630
559
267
房屋交易金额（亿元）
347
354
314
151
房地产投资金额（亿元）
269
295
354
1)从批准预售面积分析
从下图中可以看出，广州市批准预售商品房面积从这三年来一直呈减少的趋势。%，%，%，而新设的两个区番禺、花都两个区的面积为207万平方米，比八个区的总量还多。批准预售商品房面积减少的重要因素，一方面是广州市国土局从99年开始，按照省市的有关规定对预售项目进行严格的审批，使市场的供应量明显的减少；另一方面是由于项目动工速度的放缓。可以说批准预售商品房面积的减少，是政府针对空置商品房比重过高而采用积极的宏观调控措施，以平衡市场的供求，有助于健康发展。这是正常的，必要的。
2)从商品房交易面积与金额来分析
从上图所显示的结果来看，似乎广州的前景并不容乐观。99年商品房的成交量与成交金额分别为629万平方米和353亿元，%%，但2023年却都出现了负增长数字，且降幅达成了一成多。面对这种状况，也许有人会感到悲观，对市场的未来发展缺少信心。为此，有必要对其进行实事求是的分析。分析“负增长”的因素。
只要联系“九五”期间广州市房地产市场发展状况来分析，也是可以理解的。上个世纪最后一个五年计划初期，我国房地产市场处在低潮，曾出现过投资的负增长。而广州却风景这边独好，房地产投资，商品房特别是商品住宅投资逐年上升，没有出现过负增长。特别是1999年受房改的推动，各单位赶搭公房出售给职工的最后一班车，市场销售量出现历史最高峰，房屋交易面积达694万平方米。据记录资料显示，集团购房在99年的第四季度明显在增长，%，同时第四季度全市的成交量为230万平方米，比98 %。可以这样说99年房地产市场是一个特殊时期的特殊状况。2023年全面停止住房实物分派，市场互换也重要从公对公转变到个人成为购买主体、消费主体。在商品房市场销售量连年大幅上升，基数达成很高的条件下，又遇上住房制度的主线转变，公司、事业、行政单位退出市场，个人成了住房市场的购买主体。市场必须有个调整期，新购买主体有一个哺育过程，因而出现销售额的下降是很正常的。这不是市场的衰退，而是蓄势待发。2023年上半年的数据也证实了这一点，据记录，%%，因此可以说市场前景是美好的。
3）从商品房的批准预售面积与交易面积来分析
批准预售面积的减少是政府为了防止房地产市场的过热而采用的措施，是一项政府行为。而交易面积的则反映了市场的真实需求。我们对广州这三年来的预售面积与交易面积作一下比较：
从图中可以看出98年的批准预售面积虽然最高，%，市场处在“虚热”的状态。到了99年由于上述的特殊因素，加上政府对预售面积的严格控制，集团消费的急剧增长，交易面积大幅增长，超过了批准预售面积，且幅度较大超过了8%，一方面是由于市场更加活跃，另一方面就是集团的“末班车消费”。2023年的交易面积虽然出现了过一成的负增长，但2023年已登记的成交面积仍超过同年批准的预售面积，2023年上半年交易面积是批准预售面积的近两倍。到市房地产登记所登记备案抵押数为38490个，％；商品房个人购买比例也由1999年的63％上升到85％；并且二手楼成交量大幅增长，达125万平方米，％。由此可见，实行住房货币分派后，开发商的投资信心并未减弱，个人购房的积极性正在填补单位购房空隙，市场的有效需求保持着旺盛的态势，对市场发展前景可抱乐观态度。
4） 从房地产开发投资来分析
房地产开发投资的升降可以反映投资者对市场的信心。广州市近三年来的开发投资额是1998年269亿元，1999年295亿元，2023年354亿元。这样的上升势头，可以认为投资者对未来是看好的。但从另一个方面来说，开发投资额连续数年的增长，将增长未来2~3年的供应量，市场的竞争将更加剧烈。
5）从购买力角度来分析
经济底蕴放大市场空间。广州市房地产的发展潜力仍然看好，广州是我国南方的最大中心城市。广东省在新世纪之初就提出以率先基本实现社会主义现代化为总目的、总任务。经济特区和珠江三角洲经济发达地区，也许提前实现这一宏伟目的。广州市在2023年国内生产总值已达2383亿元人民币，，按目前汇价约折合4000美元以上，在了，基本实现现代化规定人均国内生产总值达成5000美元，从经济上看，广州的起点高，将更快达成基本实现现代化目的。因此，在新的世纪之初，广州的房地产站在新的高度上，在新的经济平台上发展，有更好的经济基础。根据国际经验，一个国家或地区，人均国民生产总值达成1500美元以上将进入住房投资的高峰期，住宅将成为居民的消费热点，住宅业将成为新的经济增长点，而广州市已达成这一水平。%，说明经济发展快，收入水平较高的地区，人们的消费结构已开始从小康向富裕阶段转变，将出现住房、小汽车等的消费热点，广州市也出现了这些新的消费热点。2023年广州城乡人均月收入已达成1396元，年收入16752元，按国际上家庭年收入同房价比（居民可承受的房价）计算标准，，
25万左右的商品住房是多数广州居民可承受的。广州提出“十五”期间的住房供应体系商品房、经济合用房、廉租房三者比例是7：：。可见，广州住房市场的有效需求是充足的，有足够的购买力。住宅业的发展将带动商场、写字楼、宾馆等相关产业的发展。
6）从消费者的需求角度分析
广州未来的住房市场需求，既有量的扩大，也有质的提高。从量的方面来看，，低于全省城乡2023年人均的