文档介绍：房地产企业融资
房地产业是一个资金密集型产业,其发展离不开资金的支持。
一、房地产企业融资现状
(一)融资规模持续增长
2001~2005年短短4年里,
(二)银行信贷是房地产融资的主要渠道
(三)股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
(四)房地产资金信托活跃
二、房地产企业融资存在的主要问题
(一)融资渠道过于单一
(二)银行体系所承担的风险与收益不对称
(三)缺乏多层次房地产金融体系
(四)房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
(五)房地产企业融资瓶颈亟待突破
(六)中小企业融资困难
房地产信托融资
一、房地产信托概论
信托是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制度。其本质可概括为“受人之托,代人理财”
二、房地产信托融资模式
房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。
(一)贷款型信托融资模式
1、操作流程
在这种模式下,信托投资公司作为受托人,接受市场中不特定(委托人)投资者的委托,以信托合同的形式将其资金集合起来,然后通过信托贷款的方式贷给开发商,开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司;信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
操作流程图
投资人
信托投资公司
开发商
信托资金
信托收益本金
信托收益贷款
支付利息偿还本金
资产抵押股权抵押第三方担保
(1)
(2)
(3)
(4)
2、特点及优势
对公司(项目)要求
要求的风险控制机制
退出方式
“四证”齐全
自有资本金达到35%
二级以上开发资质
项目盈利能力强
资产抵押(土地、房产等不动产,抵押率一般在50%左右)、股权质押、第三方担保、设置独立账户
偿还贷款本金
融资金额
融资期限
融资成本
视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果,从几千万到几亿不等
以1-2年居多,最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划
一般高于同期银行法定贷款利率,目前在6%-10%居多。
优势:融资期限比较灵活
(二)股权型信托融资模式
1、操作流程
投资人
信托投资公司
开发商
信托资金(1)
收购股权或增资扩股(2)
信托收益及本金(4)
溢价股权回购(3)
股权质押第三方担保
2、特点及优势
对公司(项目)要求
要求风险控制机制
退出方式
股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强
向(项目)公司委派股东和财务经理、股权质押、第三方担保
溢价股权回购
融资金额
融资期限
融资成本
视项目的资金需求及双方的谈判结果
以1-2年居多,最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划
一般高于同期银行法定贷款利率,目前在6%-10%居多。
股权性质
优势
该等股权性质类似于优先股,对公司的日常经营、人事安排等没有决定权(可能有建议权、知情权、监督权)
(1)能够增加房地产公司的资本金,起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件;(2)其股权类似优先股性质,只要求在阶段时间内取得合理回报,并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。
(三)财产受益型信托融资模式
1、操作流程
投资人
信托投资公司
开发商
信托资金(2)
信托收益及本金(4)
信托资产(1)
优先受益权收入(3)
溢价回购优先受益权
有限受益权