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关于审理房屋买卖协议纠纷案件若干疑难问题会议纪要（1２16)
京高法发［]48９号
近年来,本市法院受理房屋买卖协议纠纷案件中出现了一些新问题、新情况。为统一裁判标准和执法尺度，市高院民一庭组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会,经充分深入讨论，就该类案件审理中相关法律适用问题，形成以下纪要内容：
一、符合房屋现售条件商品房预售协议效力
出卖人未取得商品房预售许可证实即订立预售协议转让房屋,在一审法庭辩论终止前房屋已经完工验收合格,能够认定为商品房现售,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证实为由主张协议无效,不予支持。
二、预约协议效力和推行
当事人以出卖人在订立预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证实为由,要求确认预约协议无效，不予支持,但预约协议被认定为商品房预售协议除外。
预约协议订立后，当事人一方无正当理由拒绝订立房屋买卖协议，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖协议，通常不予支持。
三、基于假按揭订立房屋买卖协议效力
当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖协议，双方并无买卖房屋真实意思表示，房屋买卖协议无效。当事人还未还清银行贷款,对于协议无效法律后果能够参考《最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第25条要求处理。
四、房屋买卖中阳协议效力
当事人在房屋买卖协议(包含双方已经签字网签协议)中为躲避国家税收监管有意隐瞒真实交易价格,该价格条款无效，但该条款无效不影响协议其余部分效力。当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖协议全部无效，不予支持。
当事人对房屋买卖协议(包含双方已经签字网签协议）效力及推行存在争议，经审查其名为房屋买卖,实为赠与等其余法律行为，应依照隐藏法律行为性质进行处理。
五、购房指标转让协议效力
当事人订立协议将房屋(包含拆迁安置用房等)购置指标转让给他人，当事人一方主张转让协议无效，通常不予支持,但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标除外。
六、无权处罚协议效力和推行
夫妻一方未经另一方同意,以自己名义转让登记在自己名下法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有全部权或者处罚权为由主张房屋买卖协议无效，不予支持。
前款房屋已经交付但还未办理过户登记，不符合《物权法》第１06条第1款要求善意取得组成要件，买卖协议组成法律上推行不能,买受人要求继续推行买卖协议办理房屋过户登记，法院应该释明买受人能够主张解除协议,经释明买受人坚持不变更诉讼请求，应该判决驳回其诉讼请求。房屋买卖协议解除,善意买受人有权要求出卖人负担包含赔偿房屋差价损失在内违约责任。
前款房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合《物权法》第106条第1款要求善意取得其余组成要件，夫妻另一方依据该要求要求追回房屋，应予支持。
“善意”判断时点以买受人申请过户登记时为准。
七、房屋共有权利人诉讼地位与责任负担
夫妻一方转让登记在自己名下法定共有房屋，买受人要求继续推行协议办理房屋过户登记，法院应该对出卖人（登记方)行为是否组成无权处罚或无权代理进行审查，并释明买受人能够申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼,买受人不申请，法院能够通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人组成无权处罚为由要求追回房屋，能够作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋,能够不追加其参加诉讼。
经审查夫妻另一方追认出卖人处罚行为或有证据证实其以自己行为同意推行,组成对房屋过户登记债务加入，应该判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续；出卖人行为组成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（一)》第1７条第(2)项或《民法通则》第66条第1款要求，该买卖协议对夫妻另一方具备约束力,应该判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。
八、冒名订立房屋买卖协议效力
出卖人冒用房屋全部权人名义（如伪造全部权人身份证实、找相貌近似者冒充全部权人交易等）私自转让房屋,能够参考《协议法》第4８条无权代理要求认定房屋买卖协议无效,该协议对房屋全部权人没有约束力,但买受人有证据证实组成《协议法》第4９条要求表见代理除外。
买受人信赖出卖人享受代理权法律外观形成系不可归因于房屋全部权人,不组成前款要求表见代理。
九、连环买卖中协议效力
房屋连环买卖中,前一手房屋买卖协议被确认无效，并无须定影响后一手房屋买卖协议效力,法院应该依照后一手买卖协议是否存在其余法定无效情形给予认定。但后一手买卖协议买受人能否取得房屋权利,应该依据《物权法》第10６条关于善意取得要求进行处理。
十、借名买房认定和处理
借名人以知名人（登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其全部,法院应该向其释明，通知其能够提起协议之诉,要求知名人为其办理房屋过户登记手续。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题指导意见（试行)》第16条要求中政策性保障住房包含经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续,经审查借名购置经济适用住房原购房协议系4月11日(含）之前订立，能够参考前述指导意见第6条第2款要求处理。
房屋腾退纠纷中,被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩,法院应该释明其能够提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉,应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。
十一、请求协议继续推行处理
当事人要求继续推行房屋买卖协议，但诉讼请求中没有详细推行内容，法院应该向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确详细推行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并通知仅判决继续推行协议存在推行内容不明确无法执行风险；当事人坚持不变更，能够依照当事人请求作出对应判决,并通知当事人在推行中发生新争议可就详细推行内容另行起诉。
十二、商品房不符合交付条件处理
买受人要求交付商品房，经审查房屋已经完工但未办理完工验收手续，不符正当定强制性交付条件,能够判决出卖人在合理期限内组织工程完工验收,并将验收合格房屋交付给买受人,但买卖协议存在永久性推行不能情形除外。
买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金,不予支持,但买受人有权要求出卖人依据法律要求或协议约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成实际损失。
商品房买卖协议示范文本约定出卖人“于房屋实际交付之日起三十日内支付违约金”，出卖人实际逾期交付房屋，买受人应该依协议约定推行期限主张逾期交房违约金;房屋逾期还未实际交付,买受人主张逾期交房违约金,出卖人以协议约定推行期限还未届至为由提出抗辩，不予采信。
十三、买受人拒绝接收商品房处理
出卖人交付房屋符合商品房买卖协议约定及法定强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋,并要求出卖人负担逾期交房违约责任，通常不予支持，但买受人确有证据证实房屋在交付时存在功效性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋质量瑕疵负担保修义务。
十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记认定
商品房买卖协议约定买受人委托出卖人代为办证,出卖人未在协议约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书,应该负担逾期办证违约责任,但出卖人有证据证实办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证实等本身原因造成除外。
商品房买卖协议未明确约定出卖人代为办证，出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记义务,即出卖人应该在协议约定或法定办证期限届满三十日前,完成房屋初始登记并将帮助办证所需必要证实材料备齐提交房屋登记机关,且依协议约定或其余合理方式通知买受人能够自行申请房屋过户登记。出卖人未推行上述义务,应该负担逾期办证违约责任。
因行政部门原因造成买受人未能在协议约定或法定时限内取得房屋全部权登记，能够依照其影响程度减轻或免去出卖人逾期办证违约责任。
十五、对待给付义务同时推行
买受人要求出卖人交付房屋或办理房屋过户登记，经审查协议约定买受人支付剩下购房款义务先于或与出卖人交房、过户义务同时推行,且买受人同意依约支付剩下购房款但出卖人拒绝受领，法院应该向出卖人释明能够反诉要求支付剩下购房款,经释明出卖人坚持不反诉，仅以买受人未支付剩下购房款作为拒绝推行抗辩,法院应该依据买受人诉讼请求判决：
“出卖人在买受人依协议约定支付剩下购房款时，交付房屋、帮助买受人办理房屋过户登记手续”。
十六、一房数卖中买受人权利顺位
一房数卖中数个买受人均要求继续推行房屋买卖协议，应该依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第(二）方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题指导意见（试行)》第13条要求确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋买受人,其权利不能反抗在先查封房屋买受人；办理商品房预售协议立案或房屋网签手续买受人权利,不能反抗正当占有房屋买受人。
买受人要求办理房屋过户登记案件中,法院应该通知其能够申请对房屋采取保全方法,法院在必要时能够在查封房屋处张贴封条或者公告,并提取保留关于财产权证照。
十七、第三人过户登记请求权行使
房屋买卖协议中约定出卖人应向买受人指定第三人办理房屋过户登记手续，该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记;买受人也能够要求出卖人向其指定第三人推行协议义务，但第三人拒绝受领除外。
十八、出卖人死亡后房屋买卖协议推行
出卖人在订立房屋买卖协议后死亡，买受人有权要求出卖人继承人在继承遗产范围内继续推行协议债务,交付房屋并办理房屋过户登记。法院应该依据买受人诉讼请求判决:“出卖人继承人帮助买受人办理房屋过户登记手续”。
十九、房屋涨价损失与一倍赔偿并用
出卖人具备《最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第８、９条要求违约情形，造成商品房买卖协议解除,买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超出已付购房款一倍损失，可给予支持,但协议另有约定除外。出卖人有证据证实两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失,能够酌情降低赔偿总额。
二十、同时主张逾期交房、办证违约金处理
出卖人存在违反房屋买卖协议约定逾期交房和逾期办证违约行为,买受人同时主张上述两项违约金，可给予支持。出卖人主张两项违约金相加数额过高，法院能够综合买受人所受实际损失、出卖人过失程度、是否使用格式条款等原因，对于违约行为重复期间违约金，择一高标准给予支持。
商品房买卖协议约定出卖人逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应该支付违约金，买受人同时主张两项违约金，依前款标准处理。
二十一、逾期办证违约金过高判断标准
出卖人主张房屋买卖协议约定逾期办证违约金数额显著过高，经审查买受人实际损失无法确定,法院能够买受人已付购房款为基数,在日万分之三标准范围内对违约金数额进行调整。
二十二、违约金分别主张与分段主张调整
房屋买卖协议纠纷中，出卖人以买受人主张违约金数额过高作为抗辩，应区分以下情形处理:
(一)出卖人存在多项违约行为，买受人分别提起诉讼主张违约金,前诉法院已经做出处理,后诉法院应该综合考虑前后案件详细情况、买受人实际损失、前诉案件赔偿数额等原因综合确定赔偿数额。
（二）买受人就出卖人同一违约行为分段起诉主张违约金，前诉法院已经确定出卖人支付违约金,出卖人有证据证实前诉案件确定违约金数额加上买受人在后案中主张违约金数额过分高于其所受实际损失,应该判决部分驳回直至全部驳回买受人诉讼请求。
（三）买受人就出卖人同一违约行为先后主张拖延推行违约金和解除协议违约金，前诉法院已经确定出卖人负担拖延推行违约金，后诉法院在支持解除协议违约金时，应该扣除出卖人已经负担拖延推行违约金数额。
二十三、违约金诉讼时效认定
房屋买卖协议中约定当事人违反协议义务应负担违约金为数额确定一次性违约金,诉讼时效期间从协议约定义务推行期限届满之次日起算;约定违约金为按日（月）计付继续性违约金，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中止或中止情形,适用《民法通则》关于诉讼时效中止或中止相关要求。
二十四、民间借贷与代理售房处理
民间借贷关系借款人在借款时出具委托书,授权贷款人(或其指定第三人）出售借款人房屋，贷款人（或其指定第三人）在借款人未偿还借款情况下，以借款人名义转让其房屋,借款人主张买卖协议无效，通常不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为,或者买受人明知或应该知道代理人实际没有代理权或滥用代理权除外。贷款人应该将收取购房款扣除贷款本金、正当利息等后剩下款项及时退还给借款人。
借款人认为协议约定房屋转让价格显著过低,显失公平,能够依据《协议法》第54条第１款第(2)项要求行使撤消权。转让价格是否显著过低标准能够参考《最高人民法院关于适用<中华人民共和国协议法>若干问题解释(二）》第19条要求给予确定，即协议约定房屋转让价格达不到当初交易地市场交易价百分之七十,通常能够视为价格显著过低。
法院应该严格审查授权委托书内容、买卖协议订立和推行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人身份等原因综合给予认定。
二十五、民间借贷与以房抵债处理
当事人在民间借贷债务推行期限届满前订立协议约定,借款人逾期不偿还借款即愿意以自己全部（或经第三人同意以第三人全部）房屋抵偿归贷款人全部,该协议实为基础借贷债权担保，应该依照当事人真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人能够选择行使以下权利：(1)贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款,应予支持;(2）贷款人在推行清算义务前提下,要求借款人办理房屋过户登记手续,应予支持。房屋价值超出担保基础借贷债权（贷款本金、正当利息等），贷款人应将剩下款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时给予确定。
当事人在民间借贷债务推行期限届满后订立协议约定以房抵债,性质上属于债务推行方式变更，贷款人要求继续推行协议办理房屋过户登记手续，应予支持。借款人认为抵债价格显著过低，显失公平,能够参考本纪要第24条第2款要求处理。