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试行仨月业主不满意一律不调价
本报讯（记者 王辛娜 杨建平）昨天,经过近一年蕴酿和对200个物业项目样本调研摸底，市物价局、市住房局联合出台《哈尔滨市物业服务收费管理方法》。该方法出台为全市提供了全新住宅物业服务标准和与之相配套收费政策。今后，破解物业难题和化解物业矛盾,全市物业行业有了可操作性“抓手”。业主交多少费用,物企该提供什么样服务，双方都将有可约束性依据。
《方法》从定价结构和物业服务标准方面有了本质性改变。强化了服务项目与服务成本对应性，制订出了比较完备物业服务项目和考评标准,实现了服务项目标细化与要素成本量化相对应,增强了服务收费标准支撑力。在物业服务要素成本组成上,突出保障业主最关心清扫保洁、共用设施设备维涵养护部分,在收费标准上增加了这部分比重,对应降低了综合管理方面比重,使物业新政更趋于完备成熟。
《方法》按照“质价相符”基本管理要求，要求“物业服务监管实施日常考评制度,对于连续两次考评不合格物业服务企业，给予按级差物业服务收费标准下浮1０%处理,对于连续考评不合格，应降低级差物业服务等级和收费标准”。对认真整改达成要求，可上浮1０%，回到原标准；对于不认真整改,经考评确认后能够降低服务等级，直至解聘。
市住房局责任人表示,物业企业凡包括需要按照新标准调整，必须先行搞好服务,试运行3个月，业主满意同意,方可调整;业主不满意，一律不能调整,私自调价,要果断给予严厉查处,并经过新闻媒体曝光。市区相关物业管理部门,对有争议、有纠纷物业收费确定，要坚持双方自愿委托标准,充分发挥政府调整价格矛盾职能作用,制订详细详细操作规则,让广大业主、物企满意。
哈市住宅物业服务定价成本标准
单位:元／月·ｍ2（建筑面积)
基础物业服务定价成本
服务项目 基础管理 屋面日常保养维护 二次加压供水 化粪池清淘 单元电子门维护 共计
金额 — 0．033 ０．052
级差物业服务定价成本
服务项目 综合管理 公共区域保洁服务 公共区域 公共区域绿 公共部位设施 共计
日常 清冰雪 保洁 化养护（绿地 设备日常运行 (不含绿
保洁 共计 面积年成本) 保养维修 化养护）
秩序维护
一级 0．10 0．0１ 多层
高层
二级 多层 ０．05
高层 0．５6
三级 0．25 ０．02 ４．40 多层 0．１4
高层 ０．17 ０．89
四级 多层 1．19
高层 0．2８
特有物业服务政府指导价限额
车辆管理
服务项目 电梯管理 室内停车泊位物业服务费 住宅区道路公共空 装修管理 公共责任险
间停车泊位服务费
金额 11—1２０ 1．平面车位物业服务费
元／月·户 80元/月;有塑胶或环氧树 5元/次·ｍ2 ——
脂地膜加１0元/月。 建筑面积
60—90
1１0元/月；有塑胶或环氧树 元/月·车位
脂地膜加10元／月。
3．立体车位物业服务费
含年检费、维保费等。
注:
＝基本物业定价成本(包含基础服务成本和级差服务成本)＋利润（政府指导价标准幅度6%—１2%)+法定税金
=基本物业服务收费标准×税率
10大关键词解析“新规”
长久以来，物业管理难成为人们心头痛。《哈尔滨物业服务收费管理方法》有哪些新改变?出台后能为业主、物企破解哪些实际生活难题？昨天,本报请市物业领导小组权威教授直击1０大关键词,给出市民清楚界定。
１
关键词
质价相符
基础服务必须有 级差服务应该有 特有服务能够有
《方法》将以前由“５项服务内容、４个服务等级”组成“级差性”标准，改为基础物业服务、级差物业服务、特有物业服务三部分。
基础物业服务包含基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清淘、单元电子门维护五项服务内容,。
级差物业服务包含综合管理、公共区域保洁服务、公共区域秩序维护、公共部位设施设备日常运行保养维修、公共区域绿化养护五项服务内容，其一级、二级、三级、四级（不含绿化）、、多层0．8６元高层0．89元、．23元。
教授分析
这些服务能够叠加。也就是说，对业主而言,基础服务必须有，级差服务应该有,特有服务能够有。依照小区实际情况选择物业项目和交纳物业费用。
２
关键词
特有服务
谁享受谁交费 不享受不服务
特有物业服务包含电梯管理、车辆管理、装修管理、公共责任险四项服务内容。其中电梯管理服务费，《方法》保留了以前每个月每户１１元至120元标准,但对电梯管理中基础费用管理作出对应补充修订。同时,《方法》对电梯日常运行费用也作出增加。
教授分析
此次推出特有服务，就是要实施物业市场化理念,推行谁享受谁交费政策。特有服务不是每个人都有这种服务,只对有需求用户提供服务。
3
关键词
装修管理费
装修确保金、垃圾清运费“消失”
《方法》要求,物业企业可收取装修管理费,用于装修期间清运建筑垃圾、电梯垂直升降及装修管理支出。装修管理费按照不超出5元/平方米(建筑面积）标准收取。物业企业收取装修管理费以后不得以任何形式收取其余与装修关于费用。对于有房屋装修需求业主或物业使用人，物业服务企业应与之订立装修管理协议，督促其恪守关于要求。
教授分析
本市物业管理兴起于上世纪90年代中期，当初每家每户装修时,进驻物企通常都要求业主交纳一笔房屋装修确保金,1０00元至元不等。征收装修管理费，意味着过去行业内潜规则存在“装修确保金”和“垃圾清运费”正式消失。
4
关键词
公共责任险
物企为业主投保 费用按服务面积均摊
《方法》要求，经业主大会同意，物业服务企业能够为住宅物业服务区域投保公共责任险。所需费用按照物业服务面积分摊。
教授分析
《方法》新增这一条款是基于处理近年来物业管理区域内每年都有多起意外责任事故发生，而物业服务企业无力支付赔偿引发社会矛盾问题。
5
关键词
小区停车收费
公共空间停车，收费部分归全体业主
《方法》要求，住宅配套建设使用室内停车场、停车泊位物业服务费，包含停车场综合管理、保洁、保安、共用设施设备日常运行保养维修，详细定价标准实施平面和立体车位2档价格，每档２个等级价格模式。平面车位80元/月,有塑胶地膜9０元/月；立体车位110元/月，有塑胶地膜120元/月。同时,开启对室内停车泊位供热收费价格成本监审，地下停车场热费收费与物业服务收费分离。
公共空间停车泊位管理，经业主大会同意，利用物业管理区域内公共空间设置停车泊位并收费，所得收入扣除管理服务费用后归全体业主全部，并按照业主大会决定使用。住宅区道路公共空间停车泊位为60元／月至90元/月。
教授分析
《方法》对社会争议已久小区地下停车场和公共空间停车泊位收费给出了明确收费标准，各小区业主和物企有了“操作”把手,将告别小区停车乱收费。
6
关键词
非用不支
新建小区预留维修“养老金”
《方法》保留了以前《关于深入规范物业服务收费工作通知》要求每个月每户按照楼层、户数进行核实１1元至120元标准，但对电梯管理中基础费用管理与公共部位设施设备维涵养护服务费一样，实施“非用不支,滚存待支”。即:物业服务费用中共用部位共用设施设备日常运行保养维修费、电梯费中基础费用应该作为业主预购物业服务费用，独立核实、专款专用、结转滚存备用。同时,共用部位设施设备维涵养护和电梯基础收费实施专户储存,不发生不使用，逐年滚存，结转待用,由此可阻止将未发生定向使用收费转化为企业利润,确保共用部位设施设备维涵养护和电梯养护能够得到应有经费保障。
教授分析
杜绝物企吃新建小区“青春饭”，只收费不支出,协议到期就走人,由此造成大面积小区老龄化后物企发生弃管。
7
关键词
市场调整价
住宅区内“三产”，上浮幅度不高于30%
《方法》第四条要求,物业服务收费按不一样物业使用性质和特点,分别实施政府指导价和市场调整价。住宅（不含别墅、公寓）、与住宅配套使用电梯、单体车库、室内停车泊位及利用道路停车泊位物业服务收费实施政府指导价。由建设单位专门规划建设、住宅区院内为居民提供三产服务经营用物业（不含临街门市)，物业服务收费标准可按住宅物业服务收费标准适当上浮,上浮幅度标准上不高于3０％。同时，物业服务收费以元/月·平方米（建筑面积)为计费单位,按月、季、年计收，预收期限不得超出1２个月。
教授分析
住宅物业费＝基本物业定价成本（包含基础服务和级差服务成本)+利润(政府指导价标准幅度６％—12%）+法定税金。各物业项目执行什么样标准,要由业主委员会和物企共同协商。
单体车库物业费减半收取
为表现收费公正性，《方法》要求，与住宅配套建设使用单体车库物业服务费,按照同住宅区物业服务收费标准减半收取。
教授分析
《方法》对单体车库收费实施了降价标准。主要基于基础物业服务项目所包含基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清淘、单元电子门维护5个服务项目标定价成本在单体车库物业服务中基本不表现。级差物业服务项目也只是部分表现，依照质价相符标准作降价处理。
8
关键词
降价处理
按小区绿化面积收费
“绿化养护”项目成本，由原来按照建筑面积测算改为按照绿化面积测算，将绿化面积年总成本按月按建筑面积分摊。
依据绿化成本监审,物业服务绿化养护定价成本，一、二、三、、、、。,，，。
9
关键词
绿化养护
教授分析
按照绿化面积测算，主要基于绿化养护实际成本由小区绿化面积和容积率决定。若按建筑面积收取绿化费,理论上容积率越低，绿化面积相对越多，收费少,支出多；容积率越高,绿化面积相对越少，收费多,支出少，客观上形成“不够用”或者“用不了”,极难有收支对应实际问题。