文档介绍：谨呈:华远地产长沙公司
集团
沙河·堤亚纳湾商业部分
商业规划和商业定位
合富辉煌房地产(湖南)
2010年8月
招 标 方:沙河实业股份有限公司 项目名称:沙河•堤亚纳湾 投 标 方:湖南合富辉煌房地产顾问有限公司(盖章)
第一部分
商业市场概况
第二部分
消费特征分析
第三部分
分案例分析
第四部分
商业定位及规划建议
第五部分
商业布局设计建议
第六部分
商业推广宣传及包装
第七部分
商业租售策略
第八部分
物业管理服务建议
第一部分:商业市场概况
长沙城市商业、同类商业发展概况及趋势
项目区域发展规划背景
项目商业与周边竞争态势分析及区域特点
国内同类项目社区商业调查分析
1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
•社会消费品零售总额增长迅速,,中部六省会城市中,长沙仅次于武汉居第二位;
• 2009年城市居民消费性支出占到人均可支配收入的74%左右;
长沙是典型消费型城市,社会消费品零售额居中部第二,2009年居民消费支持占人均可支配的74%。
1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
近30年来,长沙商业发展由点及面,辐射扩大至全省,发展迅猛。
阶段划分
时段
发展特点
代表
第一阶段
80年代
人群的聚集形成繁荣的街铺商业
中山百货大楼/女人街/黄兴北路
第二阶段
90年代前段
本土百货繁荣,出现竞争“五虎”,主要集中在五一路及东塘
中山/晓园/东百/友谊/阿波罗
第三阶段
1998-2003
外资巨头开始进入,本地商业渐落下风、优胜劣汰
友阿集团/平和堂
万达/沃尔玛
目前
2004年以后
外资巨头大规模进入,四处布点,大型超市、购物中心成为竞争焦点
王府井/深国投/中信新城/新世界百货/百联东方商厦
从小范围集中商业到服务网点四处开花、辐射全省,近30年来长沙的商业发生巨变。
1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
随着城市商业发展,五一商圈核心地位稳固,辐射持续增强,而大型购物功能多依托商圈成熟商业氛围发展,集中趋势明显。
黄兴步行街北延南拓,持续扩容,发展业态以购物为主;
•作为长沙唯一市级商圈,其核心地位逐步增加,辐射力明显增强。整个商圈拥有6000余商家,零售额达长沙市零售总额的近一半以上。
商圈
主要业态
代表物业
五一商圈
购物中心、百货、专业卖场、批发市场、餐饮、娱乐
万达、王府井、平和堂等
东塘商圈
百货、综合卖场、超市
金色家族、友谊商城、深国投
荣湾镇
商圈
购物中心、超市、专业卖场
通程商业广场、新一佳、国美
火车站
商圈
批发市场、专业卖场、超市
颐高数码广场、金太阳、金苹果精品服装超市
1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
长沙商业向集中化、高端化发展,各大业态不均衡发展。
各业态发展不平衡:大型超市、家电卖场分布密集,社区型商业的发展一般;
购物中心与百货主要集中在传统商圈,受到消费****惯和人流的引导,发展状况较好;
步行商业街对人流要求高:步行商业街必须布置在较高等级的商圈中,需要有一定人流保证,长沙商业街最成功的是黄兴路步行街,其它的经营状况一般;
电器等专业卖场吸引力大:对商圈的人气要求不敏感,只要有品质,可以吸引较远的人群,整体发展状况较好;
批发市场需要长时间的培育,形成消费惯性,对交通及基础配套的要求较高,且档次一般,容易使区域形象受损,目前长沙批发市场经营状况有好有差。
业态
商圈
购物中心
百货
超市
步行商业街
专业卖场
批发
综合卖场
五一
好
较好
较好
较好
较好
较好
东塘
一般
较好
较好
较好
较好
火车站
一般
较好
较好
较好
伍家岭
较好
一般
较好
一般
溁湾镇
好
较好
较好
红星
较好
较好
较好
较好
1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
商业地产目标是2020年,建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街。
目前的城市构成为:
1个市级商业中心,即:五一广场商业中心;
2个市级商业副中心,即:星沙商业副中心和荣湾镇商业副中心;
传统商圈则包括火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心;
新型商圈包括红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心。
根据《长沙市城市商业网点布局规划》,至2020年,长沙商业将形成全新的商业格局,顺势而为,商业地产发展潜力巨大;
长沙几大商圈未来5-8年发展特征预测
五一商圈:业态丰富,档次均衡发展