文档介绍：玖品房地产营销策划有限公司
2010年01月14日
长德·21°洋房
二期营销策略报告
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项目一期总结
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项目二期研判
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二期发展与定位
4
二期目标与策略
报告导读
项目首次突破单月60套销售记录,营销推广加大力度,三个月时间完成销售186套。
Feb.
June.
Aug.
Nov.
项目进入正常销售轨道,同时迎来每年最佳销售周期,推广渠道拓宽、前期宣传的作用开始体现,单月销售突破30套大关。
销售进入淡季,宣传攻势几乎停滞,项目进入一年中较为困难的销售季节,单月完成销售26套。
销售正式进场,当月完成销售12套。截止5月底,累计销售47套,销售大幕正式拉开。
旧日足迹
334套
1000组
玖品公司截止09年12月31日实际销售签约套数
项目现场+分展场实际到访量
4960万
15383㎡
玖品公司截止09年12月31日累计销售面积
成绩单
%
实收均价约3224元/ ㎡
产品供销分析
产品供销图
单位:套
产品配比出现明显的不均衡,对于项目整体的运营无形设置了单一性障碍,同时作为一个以景观作为支撑的项目,在价格攀升过程中起到了一定的阻碍。
同期进入销售平台的产品配比不均衡,导致项目销售过程中价值杠杆和价格杠杆无法进行有效的平衡,最终造成局部产品销售率走高。
单配与一房由于产品面积区间相近,产品价格与价值在局部区域近似,出现产品内部竞争,单配产品附加值较弱,导致客户倾向一致,助推一房产品销售火爆。
47%
19%
22%
12%
宣传费用
电梯、夹报、直邮、
短信、派单
摆展费用
观音桥、沙坪坝
带客费用
带客户上山交通费+餐费
活动费用
西旅会、老带新
6万
营销费用分析
本项目自09年3月到11月底累计使用营销推广费用28万元(不含制作费用),% 。
整个营销因种种不确定因素导致宣传推广的连续性无法得到有效的保障,由于项目销售季节的特殊情况,宣传的节奏感不够突出,最有效的销售渠道为老带新。
客户分析
工作稳定、高收入的政企群体成为本项目主流客群
35-49岁年龄段是本项目的主力消费群
三北区域+沙区是主要的客户来源地
多次置业现象,说明客户的消费能力较强,对于不同物业使用功能定义明确
产品力方面的价值是客户认同项目的主要倾向
三北
政企高收入
35-49
多次置业
产品力
项目一期总结
项目二期研判
二期发展与定位
二期目标与策略
报告导读
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政策环境
政策解读:有效遏制房地产短线投机行为,
抑制房价快速上涨。
政策解读:提高了二套房贷款准入门槛,将抑制一部分房地产投资行为。
房地产调控政策的频繁出台,进一步抑制房地产短期投机行为,同时二次购房者将出现短暂观望情绪,投资者将放缓物业购置步伐。