文档介绍：济南齐鲁宾馆项目可行性分析报告
山东银座购物中心有限公司
2014年12月22日
目录
第一部分项目概况
第二部分项目区域商业环境
第三部分项目优劣势分析
第四部分项目定位
第五部分合作模式
第六部分项目投资收益测算
第七部分结论
一、项目概况
(一)项目区位
济南齐鲁宾馆位于风景秀丽的千佛山脚下,地处文化区,毗邻千佛山景区,紧邻经十路,交通便利,地理位置十分优越。
N
经十路
历山路
千佛山路
经十一路
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
(二)项目总体布局
㎡
㎡
注:以下相关数据由项目公司提供
区域
北侧商业面积(平米)
南侧商业面积(平米)
地下一层
14870
--
一层
7019
11512
二层
6654
8565
三层
6917
8738
四层
7521
8738
五层
5589
4774
六层
863
4774
合计
49433
47101
(三)各楼层商业面积
,,。
二、项目区域商业环境
济南的商圈形成以“泉城路”商圈为中心,东部花园路商圈、西部西市场商圈、南部英雄山商圈、北部北园大街商圈等多面共存的局面。
项目受多商圈交叉辐射,便利的交通使得本案的辐射范围可以延伸到3-5公里,东西方向的辐射强度要高于南北方向。
本项目的商业定位要区别于周边的传统商业,以独特的商业定位引领济南新的消费趋势,衔接泉城路核心商圈向南延伸至千佛山风景区,成为经十路旁、千佛山下集商务办公、休闲娱乐为一体的城市综合体。
泉城路
商圈
泺口商圈
北园商圈
花园路商圈
经四路商圈
西市场商圈
英雄山商圈
3公里
5公里
7公里
西客站
山大路商圈
核心商圈
社区商圈
区域商圈
商业市场研究分析/商圈分析
商圈类型
商圈名称
商圈概要
代表项目
消费群体
商业中心
市级商圈
泉城路商圈
济南市的核心商圈,商业分布密集,业态较全,各种档次商品丰富。交通便利,距离火车站和汽车站都很近。基本以百货经营形态为主。
恒隆广场百盛
银座商城
贵和购物中心
全市市民、外地游客
大观园商圈
大观园商圈属于历史悠久的老城区商圈,虽功能齐全(购物、餐饮、娱乐),但是物业形态比较传统,档次较低,凭借其优越位置,仍有生存空间。
万达广场大观园商厦
经四路人防商城
全市市民
区级商圈
洪楼商圈
济南市历城区的核心商圈,目前辐射了济南市东北部很大范围,主要功能为满足居民的日常生活消费,档次中等。
大润发超市淘宝街
银座洪楼店
周边居民
西市场商圈
属于专业市场商圈,主要功能为小商品批发,档次普遍较低,但消费人群较广,辐射范围较大;西市场商圈形成较早,有几十年的历史。
和谐广场华联商厦
嘉华购物广场
济南西部片区居民
小商品经营者
英雄山商圈
英雄山商圈属于满足居民生活需要的区级商圈,形态比较分散,不属于集中规划的商圈,各商业形态档次差距较大。
鲁商广场银座八一店
银座玉函店
周边居民
家居建材
北园商圈
属于专业市场商圈,主要经营的品类以家居、建材、小商品为主。
银座商城北园店
银座超市中恒小商品批发城
家居建材经营商及装修业主
服装鞋类
儿童用品
泺口商圈
主要以批发零售为主,经营品类涉及服装、鞋帽、通讯器材等。
齐鲁鞋城品牌港
济南窗帘城
泺口服装市场
经营商户和批发商
市区的中低档消费者
数码电子
山大路商圈
属于专业商圈,是一个以信息产业等高科技产业为特色的商圈。
济南华强广场
赛博数码广场
年轻人及商务人士
(一)恒隆广场
济南恒隆广场位于泉城路商圈,商业面积17万平方米,地下二层,地上七层,集零售、餐饮、电影院为一体的高档购物中心,配套齐全,提升了泉城路商圈时尚休闲程度,由巴马丹拿集团主持整体规划设计。
典型项目分析
代表国内最高水准的豪华影院百丽宫(PALACE)、倡导都市新生活方式的Ole’精品超市、德国顶级时装品牌Escada(艾斯卡达)、美国经典皮件品牌COACH……众多一线品牌跟随恒隆首次入驻济南,在提升济南商业形象的同时也成就了恒隆的“贵气”,舒适的购物环境、五星级酒店式的配套设施带给人们的是身心愉悦的享受。
恒隆广场分析
,以轻奢及国际一线二线品牌为主,业态上以零售为主,餐饮及功能性业态为辅助,动线设计和硬件设施