文档介绍：见。b、辅助项目定位。通过分析预测区域市场供求关系、分析细分市场需求特征、评估区域市场竞争态势等研究,为项目定位提供参考意见。正确的市场定位能大大降低房地产项目开发的风险。
C、研究评估具体市场策略的可行性。房地产行业作为资本密集型行业,开发过程中的每一项决策都牵涉到大量的投资,由于房地产开发的长周期特性和不可逆性,又导致决策带有很大的风险。通过科学的房地产研究,为这些决策建立科学的支持,能避免这些决策的随意性,缩小房地产开发的风险。
如以下一些需通过市场研究提供决策支持的例子:
新户型的市场接受性;
住宅智能设备的投资对促进销售有多大作用;
项目定价的合理性;
市场促销策略的有效性;
广告诉求点的有效性;
包装及广告方案的合理性。
步骤C:客户需求研究
客户需求是住宅项目开发的起点,客户需求内容的判断正确与否是住宅项目成败关键。
a、客户定位—一明确住宅楼盘是为哪个价格区间的客户开发。
b、需求定型—一研究设定价格区间内客户对住宅需求的具体内容。
C、项目定板—一满足客户需求方案的创造性策划、效益预测的分析以及比较第4操作环节:项目策划研究模式设计
规划设计确定了住宅项目的基本参数。开发商对规划设计过程的控制能力的强弱,决定了能否以准确、有效和创新的方式来满足客户的住宅需求。
包括以下5点
1. 能够选择正确的规划设计合作伙伴
2. 能保证客户需求内容在规划设计工作中得到体现
3. 能激励规划设计机构采用创新手法
4. 能保证住宅项目成本得到有效保障
5. 能保障根据客户需求和市场形式变化而灵活调整
第5操作环节:建立项目后评价体系
步骤A:认清作用及现状
毋容置疑,房地产项目后评价工作长期受忽视,使发展商和政府管理部门失去了“总结经验,吸取教训”的机会,同时也使许多来源于开发建设第一线的宝贵数据资料没有得到及时的整理和利用。则对年11月,广州举行两块土地公开招标,在时间紧迫的情况下,许多发展商就暴露了数据不够、材料不足、经验无法把握等问题。有些决策分析人员搞不清”税费“的内容,有些决策者弄不清本企业各类型物业(高层住宅、多层住宅、写字楼)的单方造价水平等,这些都与企业缺乏项目后评价有关。笔者认为,加强项目后评价工作,将有助于打破当前房地产建设低效、重复、徘徊不前的局面。对发展商而言,开展项目后评价工作有着更重要的意义。后评价提供的信息资料成果可以用于指导投资规划和策略、项目选定和评估、建筑设计和建筑材料设备采购,工程实施和管理、项目营销策略和技巧等方面。后评价在新项目选定、调整在建项目计划,完善已建项目方面可以起到重要作用。
步骤B:项目后评价带作程序设计
房地产项目后评价的主要目的是分析挖掘生产经营中的问题,推动投资决策科学化。按照当前国内房地产开发的现状,项目后评价的最佳时机为项目竣工后1-2年,依笔者经验,一个大型房地产项目(五万平方米建筑面积以上)的项目后评价时间大约为 2一 3个月,下述的时间安排可供参考:策划准备 1- 2周,调查和收集资料 3-4周,分析研究3一4周,编写报告2—3周。评估人员(机构)的素质,将决定后评价工作能否取得预期成果。发展商可以委托专业的咨询评估公司进行后评价工作。在当前房地产市场专业分工不充分,咨询公司未能承担起此项业务之前,发展商也可自行组建后评价小组。在具体人员的配置上,应精心挑选那些既懂投资、经营、又懂技术经济的人员。一般可从职能部门抽调下述人员组成后评价小组:经营开发人员(包括市场预测人员)、工程技术人员(包括设计、监理)、统计人员、财务人员等。
步骤C:基本内容及拒标体系
(-)过程评价
项目的过程评价,应将可行性研究报告所预计的情况和实际执行过程进行对照比较和分析,找出差别,分析原因。
过程评价一般要分析以下几个方面:
(1)项目决策和项目准备。
(2)项目规划设计内容和建筑规模。
(3)工程进度和实施情况。
(4)配套设施和服务条件。
(5)项目财务执行情况。
(6)项目租售情况和分析。
过程评价一般采用定性分析和定量分析相结合的方法。定量评价可选用下列指标:
(1)项目决策周期(项目决策周期变化率)。
(2)设计周期(设计周期变化率)。
(3)建设工期(竣工项目定额工期率)。
(4)建设成本(实际建设成本变化率)。
(5)工程优良率。
(6)工程合格率。
(7)投资总额(静态投资总额、动态投资总额)。
(8)销售总时间(销售时间变化率)。
(二)经济效益评价指标
经济效益后评价指标体系的设置,基本上与项目前评价(可行性研究)一致。所不同的是:后评价指示所测算的内容具有真实性,是在大量已发生的数据资料的基础上通过汇总分析得出的。
l、工程造价指标。包括总投资、平均单