文档介绍:固
定
收证券研究报告
益
分析师: #title#
唐跃 S0190513070005
黄伟平 S0190514080003
罗婷 S0190515110001 从 500 万到 580 万套,18 年棚改怎么看?
左大勇 S0190516070005 ——棚改货币化专题研究系列一
池光胜 S0190517100001
债喻坤 S0190517090003
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券 createTime1 2018 年 1 月 10 日
研联系方式投资要点
#summary#
究 tangyue@ 12 月 23 日召开的全国住房城乡建设工作会议提出“扎实推进新一轮棚改工作,2018
年改造各类棚户区 580 万套”,超出原来市场预期的 500 万套。580 万套,影响如何?
021-38850355
这里主要结合棚改货币化的基本知识进行分析。
相关报告#relatedReport # 一、棚户区改造的发展进程
1. 2005 年至今的棚改可以分为 3 个阶段:(1)试点阶段(2005-2007);(2)推广
阶段(2008-2012);(3)加速阶段(2013-至今),特别在 2015 年后,国务院及
各部委逐渐强调推进棚改货币化安置,提高棚改货币化安置比例。
二、当前,货币化安置是棚改的主流
1. 棚户区改造的安置方式主要有:1)实物化安置。实物化安置采用分配方式而不
是市场化交易方式,对当地房价影响不大,但是实物化安置方式会直接拉动房
地产投资。2)货币化安置。货币化安置将直接拉动房地产销售,短期内大量释
放的居民购房需求可能会拉动当地房价上行。房地产销售向好、库存量下降会
刺激开发商增加商品房建设和土地购置投资。当前,货币化安置是棚改的主流。
三、如果剔除棚改货币化的作用,17 年住宅销售增速或不到 1%
1. 预计 2017 年棚改的货币化安置比例约在 60%左右。棚改的货币化安置比例与
政策性银行投放的货币化安置贷款占全部棚改贷款比重的走势高度一致(后者
略高于前者)。结合各个省市的实际要求,我们预计 2017 年棚改的货币化安置
比例约在 60%左右。
2. 根据测算,棚改货币化拉动 17 年住宅销售增速 %。预计 2017 年住宅销售
同比增长约 5%。剔除棚改货币化的作用,17 年住宅销售增速或不到 1%。
四、从 500 万套到 580 万套,棚改对住宅销售的拉动或将为正,但 18 年住宅销售同
比增速中枢仍将较大概率回落。
1. 在此前市场预期下,18 年棚改计划为 500 万套,货币化安置比例约为 60%,棚
改货币化将对 18 年的商品房住宅销售面积形成-%的拖累,全年住宅销售面
积同比预计为-%。
2. 而棚改计划从 500 万套提高至 580 万套,18 年棚改货币化对住宅销售的拉动作
用会有所回升,但幅度或仍将显著低于 17 年。(1)若货币化安置比例仍维持在
当前的 60%,棚改货币化对住宅销售面积的拖累将进一步降至-1%,全年住宅
销售面积同比预计为-%。( 2)若货币化安置比例提高至 65%,18 年棚改货
币化将拉动住宅销售面积 %,全年住宅销售面积同比预计为-%。
3. 但需要注意的是,18 年货币化安置比例进一步大幅提升的空间可能非常有限。
1)从发放棚改贷款的意愿来看,政策层面对于棚改货币化的表述已经明显转弱,
国开行继续提高棚改支持力度的意愿可能弱化。2)从国开行发放棚改贷款的成
本和收益来看,大量棚改低息贷款,叠加发债成本上升,国开行净息差不断缩
小。
4. 考虑到货币化安置比例进一步上升的速度或将放慢,基准假设下,预计今年棚
改货币化对住宅销售的拉动作用处于 %-2%之间,全年住宅销售面积同比增
速可能在-%-0%之间。棚改货币化对地产销售仍可能形成正向拉动,但住宅
销售同比增速中枢大概率仍会回落。
风险提示:基本面变化超预期、监管政策超预期
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14490118/30242/20180111 16:32
12 月 23 日召开的全国住房城乡建设工作会议提出“扎实推进新一轮棚改工作,
2018 年改造各类棚户区 580 万套”,超出原来市场预期的 500 万套。580 万套,
影响如何?这里主要结合棚改货币化的基本知识进行分析。
一、棚户区改造的发展进程
棚户区指建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施不
配套的住房较为集