文档介绍：——000861海印股份投资价值报告
华丽转身,终将成就独树一帜经营模式的商业龙头
目录
公司简介
公司商业主业所在行业分析--
主题化商业地产:凭借专业化、特色化赢取市场
公司商业主业经营状况--
海印股份:主题化商业地产的精心耕作者和成功者
重点项目番禺休闲介绍--
番禺休闲项目将大幅提升公司经营业绩
盈利预测
公司简介
海印股份前身为茂名永业(集团)股份有限公司,是一家主要从事炭黑、高岭土系列产品生产和销售的化工企业。2003年,广州海印实业集团有限公司通过收购茂名永业(集团)股份有限公司的股权,成为公司的控股股东,公司正式更名为广东海印永业(集团)股份有限公司。
2007年12月5日,海印股份发布公告称,公司拟向大股东海印集团以定向增发和现金收购的方式,收购其所持有的11家商业子公司100%的股权。方案完成将实现海印集团核心优质资产注入上市公司,海印股份将成为拥有流行前线等特色商业资源的广州商业龙头企业。在本报告中,我们主要就公司注入的商业资产情况进行分析。
主题化商业地产:凭借专业化、特色化赢取市场
主题化商业地产经营主要是指与专业市场、主题商场、专业购物中心相关的商业地产的投资、开发、租售及相关管理。与一般的商业地产开发不同的是,主题化商业地产强调对所选商业行业、商业主题的深刻理解,进而进行专业化开发。如:开发服装专业市场需要对服装行业的了解;开发运动主题商场则需要对运动这一主题进行很好的诠释。
近些年来,随着商业地产的市场供应量集中加大(其中大部分为大而全或小而全的综合商业项目),导致了市场供大于求,同质化竞争严重,空置率上升。同时,消费升级催生了消费者的特色化、多样化需求增加,而综合百货和购物中心远不能满足这种需求。在这样的背景下,主题化商业项目以更丰富的内涵出现了:除专业市场外,还出现了与综合百货形成鲜明错位竞争的主题百货、与大型综合购物中心相对应的专业购物中心以及融合众多时尚元素的主题商城。
主题化商业地产:凭借专业化、特色化赢取市场
具有主题的商业项目既细分了市场,也甄别了客户群,可以很好地将目标客户群吸引过来。通过对产品的调整、同类商家的集中化或购物环境的营造,将很多随机性较强的购物行为转变为目的性消费,主题商业逐渐获得各方认可。时至今日,由于专业化程度较高、渠道通畅、产品丰富度、价格优势、厂商专卖店等比较优势的存在,主题化商业项目给消费者提供的产品和服务远超出消费者的想象。中国商业联合会公布的《2006-2007年中国商业十大热点展望》报告指出,主题化商业地产已经成为一种市场潮流,未来面临着巨大的市场空间。
海印股份:主题化商业地产的精心耕作者和成功者
从90年代初创办海印电器以来,海印集团一直致力于专业市场和主题商场的开发经营。在广州浓郁而竞争激烈的商业氛围下,海印与广东省内的其他几家商业龙头相比,走的道路不大寻常,然而,却异常成功:除了筹备中的番禺休闲外,所有项目的出租率几乎都是100%,而且人气极旺,众多项目无一不盈利。
海印股份:主题化商业地产的精心耕作者和成功者
结合对海印旗下专业市场和主题商城的实地考察,我们发现海印主题化商业物业发展具有如下特点:
从电器总汇、布料布艺总汇这些专业市场到流行前线、东川名店运动城这类主题商场,海印的主题化地产开发经营并不集中于某一特定主题,而是涉及诸多不同的行业,公司总能前瞻性地发现新元素、发掘新元素所蕴含的商机并与之俱进;
所有项目不盲目追逐落户繁华核心商圈,大部分门店敢于挑战地段命运,选址非主流商圈,然而均人气旺盛,与广州市内其他商家相比毫不逊色;
项目开发成功概率高,基本上开发一个成功一个,无一失败案例。
海印股份:主题化商业地产的精心耕作者和成功者
我们认为,海印的成功与其优秀的管理层是密不可分的,海印股份的核心竞争力就在于:公司拥有一支具有敏锐商业洞察力、经验丰富、求实高效的管理团队。
正是基于公司优秀的管理层,公司在主题化商业主业上有着其他公司无法与之媲美的竞争优势。
番禺休闲项目将大幅提升公司经营业绩
番禺休闲是海印集团旗下海印又一城项目的最主要组成部分,也是海印股份本次资产购买的最重要标的之一,公司将会在今明两年对该项目进行重点开发。
根据初步规划,番禺休闲定位于构建广州大型郊外购物中心。,比本次注入的其他主题商业项目总规模()还要大。我们认为,番禺休闲项目必将成为公司继流行前线、东川名店运动城之后的又一引人瞩目的成功项目。
番禺休闲项目将大幅提升公司经营业绩
番禺休闲位于华南快速干线南端出入口番禺区迎宾路段,优越的地理位置奠定了项目成功的基础。
番禺休闲包括天然湖、五星级酒店等在内的极具特色、完善的大型配套设施,将使项目成为全广州市乃至华