文档介绍：长沙省府板块
项目定位及设计报告
几个核心问题点:
A1:已经明确经济指标和大的功能布局,在此基础上的各项产品的设计及说明;
A2:各项产品的产品成本预算及销售计划;
A3:基于市场变化的不可预测,希求项目的最大销售化以及资金的快速回笼。
本次汇报的基本框架
项目基本情况
物业定位及规划设计
市场环境
本次汇报重点是解决贵司提出的几个问题点
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市场环境
全国房地产市场
整体楼市火爆,部分城市楼市存在“泡沫”
数据来源:中国统计局
09年全国楼市全面火爆,价升量涨。
数据来源:美兰德调研数据
按照国际标准,房价收入比应当保持6较合理,国内多数大城市房价收入比超过这一标准,并且仍然保持上升的趋势,其中深圳、上海、北京等一线城市达到了标准的3倍左右,说明目前在部分一线城市楼市出现了一定的泡沫,楼市“虚”高。
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市场环境
全国房地产市场
一线城市商业地产低迷,二、三线城市迎来发展机会发展
在一线城市,商业地产尤其是零售业地产总量上已基本饱和,仅上海已经达到3000万平方米,,远远超过了香港,已经接近于国外东京、纽约的水平;
在北京、广州、深圳等地区,商业地产也出现租金下滑、总量过剩的态势,空置率居高不下。
09年第3季度,北京的优质商铺市场租金较上个季度持续下滑,%,较去年同期下降了17%。”
城市/商圈
甲级降幅(%)
准甲级降幅(%)
城市/商圈
甲级降幅(%)
准甲级降幅(%)
上海
北京
全市
-%
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全市
-%
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城市/商圈
甲级降幅(%)
准甲级降幅(%)
城市/商圈
甲级降幅(%)
准甲级降幅(%)
广州
深圳
全市
-%
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全市
%
%
项目基本情况
物业定位及规划设计
市场环境
开福区
岳麓区
芙蓉区
雨花区
天心区
省政府
市政府
长沙县
传统中心区

项目位于省府南城区域,交通通达性良好,区域和位置具有很好的可识别性。
项目位置及交通
项目基本情况
片区规划
区域为长株潭融城的中心区,在长沙“十一五规划”中,本区域定位是“复合型的城市商务副中心”,按照行政文化中心区、商务及总部区、会展及商贸区、生态环保工业园区、现代物流园区、生态型健康住宅区等六大区进行布局。

项目区域属性
城市商务区发展演变
中央商务区
南城
北城
万达城市广场规划
新河三角洲
红星商圈
长株潭融城
中央政务区
政府“十一五规划
南城:
区位:长株潭融城核心区:
区域属性:中央政务区——省政府、区政府及其他政府机关;
规划:“十一五”规划区域为复合型的城市商务副中心;
商业:红星商圈规划为长株潭的核心商圈;
北城:
规划:新河三角洲规划为集文化娱乐、休闲观光、居住、商业于一体的城市核心功能区:
商业:大连万达投资25亿建设超大型城市商业广场项目由白金五星级酒店、高档写字楼、大型SHOPPINGMALL、商业步行街和部分高档住宅构成的综合体;
相比较,南城发展商务更具优势

项目区域属性