西安奥特莱斯规划深化报告 43p.pptx

文档介绍：西安奥特莱斯规划深化报告
一、运营管理建议
二、财务测算
三、业态布局
四、品牌落位
运营管理建议
租售模式建议
运营建议
后期运营管理公司建议
租售模式建议
租售模式
优点
缺点
直接销售
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,很难形成统一的商业形象;
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自持出租
,打造良好商业氛围;
。
,资金压力大;
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委托经营管理
;
;
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,促进销售。
开发商要承担后期经营的风险。
商业地产项目一般采用以下三种租售模式:
直接销售:开发商出售产权,由投资者自主经营,是一种纯粹的销售。对地块原生的商业价值要求较高,商业物业的单体生存能力较强,由此实现自然销售。
自持出租:开发商不出售产权,整体招租,统一经营。
委托经营管理:开发商出售产权,在约定期限内投资者委托商业管理公司统一经营,获取稳定的收益回报。约定期满后,投资者自主决定经营权归属。
一、运营管理建议
本项目的商业前景虽然谨慎看好,但介于目前区域商业尚处于起步阶段,商业氛围清淡,投资者信心不足,自营经营模式风险太大,极易失败。而整体招租的经营模式,资金回收过于缓慢,后期承担风险过大。综合考虑各种因素,本案的经营方式在专业商业管理公司的统一管理下实行招租+委托经营管理+自营相结合的经营形式。
委托经营管理
租售模式
租售次序
区别
带租约销售
先招商后销售
有效保障商业环境的营造
保持商业完整度
渡过商业培育期后,保障商业物业增值,实现商业价值最大化
后期运营成本会增加
售后返租
先销售后招商
快速回笼资金
后期运营难控制
后期补贴资金量较大
.运营风险易产生纠纷
租售模式建议
一、运营管理建议
统一
招商管理
统一
服务监督
统一
营销策划
统一
业态规划
统一
物业管理
统一运营的工作从项目规划和定位就已经开始了,一直到招商、开业、后续经营管理,是一个无限循环的工作。所以,单纯的“收租观念”和物业管理是完全不能满足商业地产运营和管理需要的。
基于上述的情况,最符合本项目的运营模式就是
成立专业的运营管理公司进行后期统一运营
运营建议
一、运营管理建议
为此,希望甲方能设立一个运营管理公司,由该公司进行统一管理,实行所有权、经营权、管理权三权分离,通过统一经营管理保证商业形象档次和业态的完整性。
纯租赁品牌主力店
带租约销售的品牌专卖店
自持商业店铺
招商、协助签约、租金管理
招商、签约、租金管理、物业管理
物业管理
商业经营管理公司
物业形态
服务内容
后期运营管理公司建议
一、运营管理建议
培育期
(约为3年)
成长期
(3—5年)
成熟期
商业成长分析
后期运营管理公司建议
一、运营管理建议
产生风险(工程延后,招商困难,经营困难等)
解决问题
前期进行定位,策划,招商等工作。
后期商家经营进行辅导、调整定位、再招商及企划宣传
小结
后期运营管理公司建议
一、运营管理建议
不论从开发商、投资者、经营者角度,及购物中心自身专业化经营角度出发,还是借鉴国内外成功案例,均要求成立专业商业经营管理公司对购物中心进行专业化管理。
商业经营职能:负责项目整体运营管理工作。主要包括购物中心的租赁、费用收取、客户管理、推广宣传及项目整体的管理工作。
物业管理职能:负责商场、公寓及商业街的业主服务、保安、清洁、物业维护等物业管理工作。