文档介绍：中国房地产金融及风险分析
演讲者:北京师范大学金融研究中心钟伟教授
北京师范大学和厦门大学博士生导师
1
作者简介
钟伟,金融学教授, 北京师范大学和厦门大学博士生导师;曾在同济大学从事博士后研究。
北京师范大学金融研究中心主任
国家外汇管理局《中国外汇》副主编
联系方式:BJ**********@
2
本演讲的基本内容
1、中国房地产行业的囤地规模和结构;
2、中国房地产囤地的资金总量分析;
3、中国地价和房价的一般关系
4、美国房地产及次贷危机分析
5、房地产周期的金融代价
3
1、中国房地产囤地的规模和结构
4
2004年囤地最为突出,仅当年的土地囤积总量就超过了2亿平方米;从增长率的情况来看,房地产企业购置土地面积(除2004年)增长率在15%—30%之间,而房地产企业开发土地面积增长率则成逐年下降的趋势,其中2005和2006年房地产企业开发土地面积增长率呈负值,有限的土地供应甚至也未能充分形成有效的商品房供应。
到2007年底,通过规范方式,全方米。考虑到开发商早期囤地的不规范性,以及统计数据可能出现的错误和遗漏,我们进而估计土地囤积面积实际可能达到10亿平米。
5
6
2007年上半年以来,土地开发规模相当于出让规模130%以上的地区主要是北京、天津;土地供求基本平衡的地区为广东、江苏和浙江,土地出让规模相当于同期开发规模150%的地区包括重庆和四川。下图显示了分地区的土地囤积情况。
 对大多数房地产开发企业而言,其营运资金的大部分均沉淀在土地上,土地储备既是一些企业把土地看成“土地银行”进行投机的结果,同时也是企业连续经营所必须的。我们用囤积的土地总量,来预计房地产企业以现囤积的土地可以持续开发的年份。如使用2005和2006年开发土地的平均值来进行预测,那么现有的10亿平方米土地预计可以开发4年。如果考虑到房地产开发企业开发土地面积每年15%—30%的增长率,预计可开发3年。
7
从全国来看,2002—2006年,全方米,。国家土地储备中心有大量的土地没有在当期流入市场。北京等中心城市的情况更为严重,2006年北京计划供应住宅用地1900万平方米,而北京土地储备中心2006年挂牌出售的土地仅仅800万平方米。近期以来,一些城市房价的猛烈上涨,无一不和当地政府连续三年以上未能完成供地计划有关。
8
2、中国房地产囤地资金沉淀总量分析
我们采用了四种方法来计算因为土地囤积而造成的资金沉淀,。
第一种方法是根据国家统计局的土地购置费用数据、购置土地的面积数据和开发土地的面积数据来计算。在地价快速上涨的同时,近五年来土地囤积规模也很大,造成了资金的大量沉淀。土地囤积而造成资金沉淀主要是在2002—2006年这五年间形成的,因此下文对资金沉淀量的估计也主要考虑2002—2006年。
9
10