文档介绍：南昌市**西路项目可行性研究报告
一、项目概况说明
地理位置:本案为2008年4月23日南昌市政府公开拍卖的DPC0414号宗地,位于**西路和天佑路交叉口东北角(原省建筑机械厂生产区用地),其东北面与南昌火车站相距500米左右。地块南侧的**西路宽60米,为东西向城市交通主干道;地块东侧天佑路为城市次干道;再往东面300米左右是南北向城市交通主干道井冈山大道,其北端与八一大道相接。(详见附图)
,规划用途为居住、商业。居住用地出让年期为70年、商业用地出让年期为40年。
主要规划指标:容积率≤(含外墙、阳台、跃层);建筑密度≤28%;绿地率≥35%。机动车位:住宅1车位/5户、配套公建1车位/250平方米建筑面积;主出入口方位:**西路;建筑间距:多层按1:,高层按1:。
二、地块形状及总平布置初步思路
地块形状及基本尺寸
(23867㎡),总建面积47733㎡,总体形状呈东西边较长的“L”形,南面临主干道**西路的门面宽有126米,西面临天佑路的长度有228米,可用于商业用房开发的临街总长度达354米,具有较大的商业开发潜力。
总平布置初步思路
总层数暂定为18层;
商业用房总面积暂定为13000㎡左右,可以用足建筑密度28%,以2F裙楼形式进行商业布置;
住宅总建筑面积为34733㎡,布置在裙楼商场的上方,共3幢单体,住宅的层数为16层。
地下室总面积暂定为10000㎡,车位数量合计110个。
三、土地价格及地价款交付方式
原开发商与省建筑机械厂先前有过转让协议,双方约定保底地价为210万/亩,但由于种种原因导致旧厂房的拆迁经过几年仍未能顺利进行。近期迫于国家相关部门加强对土地市场检查等原因,于2008年4月被置于土地市场进行公开的拍卖交易,公开的现场交易成交价达到350万/亩。
鉴于建筑机械厂属面临倒闭的旧厂,之前买卖双方有过地块整体转让的协议,而且开发商已经在地块上已有先期投入,政府本着尊重原合同的原则,承诺地价款仍以210万/亩作为底价,对外挂牌价格350万/亩与底价之间的差价(140万/亩)将按照地价款现交现退的原则,当场退还给开发商。
地价款交付方式上,规定土地交易成功至拆迁完成支付80%(6014万)地价款,剩余20%(1504万)在拆迁完成后支付。
四、销售收入
1、商场: 10000元/m²×13000 m²=13,000万元
2、高层住宅: 3,500元/ m²×34733 m²=12,157万元
3、车位: 100,000 元/个×110个=1,100万元
销售总收入: 26,257万元
(注:以上采用价格为不同类型物业的均价,该定价以本案周边现有在推同类物业价格行情为参考