文档介绍：在房地产这片市场上,没有永恒的强者,也没有永远的弱者,
永恒不变的是对成功的追求,对开发商如是,对代理公司亦如是。
在对成功的追求上,我们的观点一致。
——写在前面
宁波4-E地块商务楼企划报告
NAN BU SHANG WU QU 4_E DI KUAI SHANG WU LOU QI HUA BAO GAO
2007年4月
本次提报着重解决的6个主要问题?
1、如何找到我们的目标市场?
2、项目的卖点集中在哪里,如何实现与消费市场的沟通?
3、如何实现项目利润最大化?
4、南部商务区的产业集群效应如何实现与本案的沟通?
5、如何将南部商务区第一个项目的优势最大化,劣势最小化?
6、如何实现奥丽赛品牌的延续性,实现品牌与效益的双重提升?
……
我们将此次企划报告分为四个部分阐述:
大势
启动
自说
行动
市场、产品
竞争、客群
策略
配合
几点建议
案名、定位
第一章
大势
市场、产品
竞争、客群
第一节 2007年始,写字楼市场的战争
数据一:宁波市写字楼01—06历年供求数据
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
总供应量
(平方米)
207890
68700
110900
319800
509457
419556
消化量
(平方米)
82000
102000
111000
259800
243100
519900
数据解码:
宁波的写字楼市场行情起步于1999年,至2003年为止,主要以消化金融危机遗留下来的烂尾楼为主,市场供应量不大且无规则。2004年开始,宁波的写字楼市场进入了一个开发高峰期,市场供应量明显增大。
2001至2003年,写字楼市场的主要表现在消化余量,因此供求并不规则且年消化量较少。04年到06年,写字楼消化量呈一定的增长趋势,年平均消化25万平方米,05年与04年相比较,消化量变化不大,这和抑制投资的宏观调控政策有一定关系。06年消化量达52万平方米,2005年存量已基本消化,市场需求已基本释放,包括高端和中端。
数据二:未来供应量及消化量
供应量:
目前已经挂牌推出,并预计在两年内开盘的写字楼项目:
约140万平方米左右
南部商务区、东部新城区和研发区已推出或预计推出的写字楼项目:
110万平方米以上
2006年结存的写字楼项目:
30万平方米
尚未挂牌推出,但已在建或者规划的村级用地项目:
市场预计数量巨大
消化量:
目前写字楼的年消化量在:55万左右。
数据解码:
□未来两年内总体市场的供应量将肯定达到250万平方米以上。对比目前写字楼的年消化量55万左右,未来的市场竞争相当激烈。
根据前面对写字楼市场的供应量测算,今后两年时间内写字楼市场将会新增供应140多万方,加上南部商务区、东部新城区和研发区这期间推出的至少110万方和2006年上半年结存的30万方,未来两年时间内,宁波的写字楼将会超过280万方的供应量。
□项目多于2007-2008年开盘,因此2007年下半年以后宁波写字楼将有一个集中放量。