文档介绍：九江市房地产市场研究报告
2011年12月
深圳XX地产顾问机构
12月政策分析
金九银十成交同比降近五成
北京中原地产根据交易管理网统计,包括商品住宅新房和二手房在内,9月总成交13986套,10月1-30日成交12099套,合计26085套,。这一数字对比2010年9、10两月的50582套下降近五成,和2009年的“金九银十”的74690套相比,降幅超过六成。
对于9、10月份连续成交惨淡,中原地产华北区域董事总经理李文杰认为,限购政策持续,使得拥有购房资格的人群逐渐减少;此外,随着调控政策的延续,部分地区房价的松动,买房人对降价的期待越来越高,也使市场成交回升困难。
全国各大一线城市金九银十全部惨淡收场,二线城市影响也较为明显,一些大项目纷纷降价,国家调控政策达到实质性效果。
政策信号显示房产税扩围渐行渐近
密集释放的政策信号显示房产税试点扩围已箭在弦上。财政部部长谢旭人25日在全国财政工作会议上表示,稳步推进房产税改革试点
今年1月28日起,重庆、上海两地正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作。按照相关改革方案,重庆个人住房房产税纳税人应在10月完成纳税。在上海,纳税人应当在12月31日前缴清本年度应纳税款。
现在的房产税名不副实,房产税改革方向应该是固定资产税,准确地说应该是房地产税。要明确一点,房地产税主要是针对土地而不仅是土地上的建筑物征税,换句话说主要应该是土地占用税。
11城市表态延续楼市限购部分城市过度从紧政策或微调
尽管在北京宣布将延续限购政策后,上海、广州、深圳、青岛、福州、长春、厦门、济南、海口、太原等其余10城市也在近日相继宣布楼市调控政策延续,其余35个此前已经执行限购令的城市也会在未来一周内发布同样的信息,但业内人士指出,由于现存政策执行存在差异且地方相关财政吃紧、房地产税推广在即,因此过度从紧的调控政策明年有望微调。
相比之下,二三线城市的限购令由于执行较晚且尺度不一,政策效果上有很大差异。北京中原地产市场部研究总监张大伟认为,从当前的情况看,二三线城市无论是政策执行效果,还是未来的调控走向,都显得有些“暧昧”。
“即便是没有退出限购令,也会对受到误伤的刚性需求以及改善型需求有一个释放。”链家地产首席分析师张月表示,事实上,已经明确表态限购令持续的11个城市,除了北京明确提出不放松以外,多数城市都是延续政策,更有长春、太原市为自己的限购令设立了前提:“国家政策没变化。”
未来城市限购短期内不会有较大的变化,应该会保持现有政策,也有可能发布新政策加深调控效果,预计未来市场情况不容乐观。
一级市场情况
未来市场供应量巨大
九江土地的出让价大幅攀升,商品房成本不断增加,土地供应加大,保证商品房供给,但面市价格受成本导向,房地产市场的价格将保持稳定——高成本支撑房价稳定
房地产商住土地出让情况
年份
成交宗数
出让面积(亩)
成交总价(万)
成交均价(万)
2005年
13
1,
61,
2006年
26
66,
2007年
5
35,
2008年
22
1,
84,
2009年
15
84,
2010年
16
2,
409,
2011年
27
,未来一年的商品房供应面积将高达466万㎡;
。
2010年成交土地情况分析
1、,%;
2、土地成交量增加,未来市场放量将达到历史新高的水准,房地产供应饱和也将导致九江市场成交量不稳定,但楼盘平均销量将逐步下降;
二级市场情况
九江市区2011年12月房产销售前15情况(备案统计数据)
本月总体销量为451套,本月相对于11月成交量有较大上升,但主要原因是浔阳区的满庭春和阳光国际有大体量放出,激活了部分浔阳区市场。相比上个月的销量差额也正好是满庭春和阳光国际的销量增额。
排名
项目
销售套数
申报均价
比例
1
九江满庭春
88
5674
20%
2
阳光国际
61
6430
14%
3
新湖庐山国际
37
5800
8%
4
九江现代综合大市场
36
8%
5
源丰·上城
30
6200
7%
6
香榭丽舍
24
5%
7
天翼景城
21
3390