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2012 年房地产估价师《案例分析》模拟题
一、问答题(共 3 题,每题 10 分)
(一)某估价公司于 1999 年 8 月 1 日对一宗地产进行了估价,估价的目的是为了抵押贷
款,按当时正常市场价格评估的结果为 1000 万元,银行据此贷款给其业主 800 万元。2001
年 10 月 1 日,因业主无力偿还贷款,银行申请,经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得除
了各项税费后为 600 万元,加上业主已偿还给银行的部分本金和利息,业主仍欠银行 100
万元。为此,银行要求估价公司赔偿该 100 万损失,而估价公司认为自己没有责任。请问估
价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?
(二)某公司欲将其位于商业区的一栋自建 4 层厂房,转让给某集团改建为百货超市。根
据该公司提供的房地产权证,该厂房为框架结构,建筑面积为 6000 平方米,竣工日期为 1980
年 5 月。现委托某估价公司评估其转让价格,请问该公司应收集哪些资料?
(三)商业区某商场共 6 层,每层建筑面积 3000 平方米,土地使用年限为 40 年,从 1996
年 5 月 18 日计起。该商场一至四层于 1998 年 5 月 18 日租出,租期为 5 年,月租金为每平
方米 240 元,且每年不变;五至六层于 1998 年 7 月 1 日租出,租期为 3 年,月租金为每平方
米 210 元,现空置。问现评估该商场带租约出售的价格,应优先采用哪两种估价方法,并写
出估价技术路线。
二、单项选择题(共 2 大题,5 小题,每小题 10 分。每小题的备选答案中只有一个最符
合,请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内。)
(一)1994 年 6 月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼,规划批准用地 15000 平方米,
建筑面积 50000 平方米。合同决定甲方出地,乙方出建设资金,住宅楼建成后甲、乙双方按
建筑面积 3:7 比例分房。其中甲分得的部分为自用住宅,不需交纳土地使用权出让金;乙分
得的部分定为商品住宅,并于 1994 年 10 月 30 日办理了土地使用权出让手续,交清了 1400
万元的土地使用权出让金。 1996 年 10 月 30 日主体结构建至四层时,由于乙方原因停工。
现法院判决拍卖乙方权益,甲方也同意同时拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认,已完
工程的建筑费为 3000 万元,至建成还需投入建筑费 6600 万元,自用住宅改为商品住宅还需
交纳土地使用权出让金,每平方米建筑面积 1000 元,并在办理过户手续时直接向土地管理
部门缴纳,不包含在拍卖价款中。经调查,该项目附近同类土地使用权出让的最近拍卖熟地
楼面地价为每平方米 1500 元。问:
1,该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为( )
A, 已完工程的建筑费 3000 万元+已交的土地使用权出让金 1400 万元
B, 已完工程的建筑费 3000 万元+已交的土地使用权出让金 1400 万元+需补交的土地
使用权出让金 1500 万元
C, 在建工程建筑物市场价值+土地市场价值 7500 万元-需补交的土地使用权出让金
1500 万元
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