文档介绍：房地产企业论文房地产企业融资论文:我国房地产企业融资问题及改进分析
摘要:房地产商品的特殊性决定了房地产融资的特殊性。由于房地产企业受政策风险、市场风险的影响较大,而我国房地产开发企业的融资渠道相对单一,房地产企业应从影响融资的各种因素出发,克服存在的问题,积极考虑科学的融资策略,最小化财务风险,促进企业目标的实现。
关键词:
房地产;融资;改进
1 引言
房地产行业是典型的资金密集型行业,房地产项目对资金的占用与流转是房地产开发企业极为重要的一个方面。随着最近国家对房地产行业加大调控力度,各大银行纷纷收紧了房地产信贷,从而导致许多房地产企业特别是中小房地产企业对资金更为渴求。房地产企业应正确认识到房地产调控的长期性,对现有融资方式进行分析,并加以改进,在寻求资金来源多元化,降低财务风险的前提下探寻适合自己的融资方式,以充分发挥财务杠杆的效力,促进企业健康发展。
2 当前我国房地产企业融资存在的问题分析
较多的房地产企业规模较小,自有资金不足导致融资能力较差
自从上世纪九十年代初,我国房地产业经历了一个大的发展阶段,全国一度发展到数万家开发企业,但绝大多数都属于规模较小,资金实力一般的中小规模房地产公司。上市公司中,涉及到房地产业务的近400家,占上市公司总数的30%左右。特别是在前几年,较多的房地产公司并不完全具备房地产开发的条件,规模化、集团化的房地产公司还是占少数比例。虽然最近几年情况有了一些改观,但是项目开发式、本土式、挂靠式的开发也不在少数。
过于依赖银行贷款,财务杠杆过大导致财务风险增加
近几年来,我国直接融资市场发展很快,但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局,房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持,房地产资金主要来自银行贷款。郎咸平教授曾抨击内地开发商过于激进的使用财务杠杆。由于内地土地相关政策与香港有很大差异,譬如土地用途及闲置年限等,内地地产商具备快速滚动开发的可能性和迫切性,从而为更高的财务杠杆创造了承受能力。由此可知,内地企业事实上是这样一种运行模式:房地产的核心是金融运作,地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。这种模式的财务报表反映首先是资产负债率高,其次是轻存货,快出货。但是,中国资本市场渠道和美国远远不能比,资本管制束缚太大。因此,所有的地产开发商几乎都陷入了快速滚动、高财务杠杆但融资渠道单一的通道中。因此,当出货产生的现金流不能使这样的高财务杠杆运转时,不少房地产商资金链危机就此爆发,以2008年我国地产市场低潮期为例,诸多知名地产商如碧桂园、恒大地产、泛海建设、雅居乐甚至如万科都遭遇了不同程度的经营风险和财务威胁。2011年前后央行为了缓解流动性多次加息,房地产企业的财务风险也有加大的趋势。
房地产企业融资水平差异较大,上市融资的难度大
据业内的估算,房地产企业资产负债率低于65%较为安全。如果房地产开发企业过分依赖外部融资,自有的开发资金少,则隐含着高负债经营的财务风险,因此,增加资本性筹资是一个较好的办法。但是由于目前我国资本市场关于房地产开发企业上市要求较为严格,如房地产开发企业上市条件是连续3年,每年要保持10%的净资产回报率;国内上市手续较为繁复且需要一年的时间及安排。又如,证监会对于已上市公司增发股票募集资金用于开发项目的,原则上也要求“四证齐全”,其标准已经接近于商业贷款。此外,作为上市公司,监管机构对公司管理透明度要求较高,能够达到这些要求全国的房地产开发商能够达到的寥寥无几,对于大多数开发商来说,上市融资的道路很难走通。
房地产融资的相关法律法规还不健全
我国房地产投融资制度改革虽然起步于上世纪80年代中期,但直到1992年以后才有了实质性的转变,国家从1993年开始取消商品房限价,开始土地有偿出让后,房地产才正式纳入市场化运作中。我国的房地产业,本身就是与社会主义市场经济同步发展起来的,其自身的发展也经历了一个从不规范到逐步规范的过程。具体到投融资方面,对于开发企业的资本结构、资金来源、资金用途,以及商业银行贷款、境外资金流入,项目立项对自有资本比例的限制等,都存在着常常发生变化,或者不同的部门之间规定相互抵触之处。对于境外已经发展得比较成熟的房地产证券化、房地产基金等新型融资方式,在我国也处于摸索阶段,没有形成成文的制度性安排。
3 当前对我国房地产企业融资改进的思考
增强房地产公司实力,提高自有资金比重
追求“大而全”的地产公司运作模式,主要是以香港地产巨头为代表。而追求“小而精”的分工模式,一般业内称为“美国模式”。增加自有资本的累积就是要通过自有资金和积累和持有项目(如出租商业地产)的现金流入,来改变长期依赖于银行贷款的局面。业内