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论房地产项目开发过程中的成本控制
摘要:文章针对当前房地产市场面临的成本控制问题,以房地产项目成本构成分析为切入点,具体从成本管理意识、事前、事中、事后控制阶段对房地产项目开发过程中的成本控制提出了建议。
关键词:房地产项目开发;成本控制;合同管理
随着房地产价格调控力度的不断增强,产业暴利时代已逐步离去,房地产利润正向社会正常利润水平回归,销售收入的增长空间已相当有限。因此,如何从项目开发角度实现降耗增效,推动房地产企业向集约化管理转变,以有效控制工程建设成本,是当前房地产企业实现企业资产保值增值的重要课题。本文就此从事前、事中、事后控制三方面对房地产项目开发中的成本控制流程与措施提出几点看法与大家探讨。
1房地产项目成本构成及管理现状
房地产项目开发成本牵涉要素较多,按其具体的成本构成比重排序,大体可分为六类:建安成本;土地成本;水电气等公建配套费、税收及行政性收费;咨询营销费用;规划设计费;资金成本,包含项目借贷融资费用及保险开支等。因此,房地产成本控制中存在的问题可分由事前、事中、事后控制三方面加以分析、处理。
综合而言,尽管目前房地产企业在成本控制理念中注入了一些新的管理元素,如丰富招投标形式,实施采用动态成本管理等。但房地产成本控制环节中仍存在较多不足之处,包括:
(1)事前控制阶段缺乏对资金时间价值的妥善处置,造成资金利息累积过重,致使资金回笼速度变慢;产品设计、定位审核集中于规划指标、户型等内容,缺乏对相异方案成本的审核;企业对施工图纸设计的管理缺乏深度、会审不细致,易影响诸如套图、缺漏项之类设计缺陷的及时处理,致使设计变更、签证以及工程成本增加。
(2)事中控制阶段建筑工程预算的准确度、可靠性仍有待提高;未建立与完善合作商数据库;未与材料采购单位形成战略伙伴关系与规模采购优势,难以有效控制降低耗材成本;工程进度款随意性大,审核精确度仍需提升。
(3)建材市场行情与现场管理状况调研乏力,预结算人员不能依据一手资料编制预结算表;工程事后评价未有效分析经济技术指标并做系统总结,不利于业务水平的提高;企业历史成本数据库建设得不到重视,不利于房地产项目成本的综合比较考量。
2关于房地产项目成本控制的若干建议
房地产企业项目成本控制是一项长期、系统的改革过程,它不仅仅是某项或几项制度的制定与落实,更是要将现代企业集约化管理的精神灌输到企业管理的全过程中去。具体来说,做好房地产项目成本控制,应做到以下几点:
企业在成本控制管理理念上应具备这样的思维:成本是可控的,但成本控制是并非仅是成本控制部门的个体职责,员工积极良好的成本意识是实现全面成本控制的先决条件。首先,企业领导应以身作则,积极倡导并为成本控制系统建设营造良好的企业文化氛围;其次,企业要注意加强企业内各部门在成本控制流程间的信息沟通,力求实现共同控制成本的实效性。如设计部、市场部须做好房地产项目方案的优化设计工作,并力求其产品的准确定位;成本控制部门在完成预算审核工作外,还应在招标、合同管理等业务上开展辅助工作,尤其是要确保对上游产业链中供应商市场资源等资料的搜集掌握。再次,在全员成本控制中,企业可适当地建立相应的监督、约束、激励机制,使之相互配合,相互制约,以有效地将成本管理