文档介绍：资产评估学教程
第二篇资产评估实务
第五章房地产评估
第二节房地产价格及其影响因素
第三节成本法在房地产评估中的应用
第四节收益法在房地产评估中的应用
第五节市场法在房地产评估中的应用
第一节房地产评估概述
第五章房地产评估
第八节路线价法
第七节基准地价修正法
第六节假设开发法
第九节在建工程评估
第一节房地产评估概述
一、房地产及其特性
(一)房地产的概念
房地产是指土地、建筑物及其地上定着物,包括土地和建筑物两大部分。
在房地产评估中,评估对象一般有三种基本存在形态:土地(地产)、建筑物和房地合一(房产)。
房地产可以分为物质实体和权益两个方面,物质实体是权益的载体,权益是指一切与房地产有关的权利、利益和收益的总称,包括所有权、使用权、租赁权、抵押权和典权等。房地产评估实质是对房地产有关权益的评估。
(二)房地产的特征
土地的特性房地产的特性房地产市场的特性
决定
决定
(一)土地特性
1、土地的自然特性
(1)数量的有限性(不可再生性) 供给缺乏弹性
(2)位置的不可移动性
(3)效用的持久性→价格具上升趋势
(4)效用的差异性(不可替代性)
2、土地的人文特性
(1)用途的广泛性
(2)供给的稀缺性
(3)社会经济位置的可变性
(4)可垄断性
3、建筑物的特点
(1)建筑物是不能脱离土地而存在的
(2)建筑物的使用寿命是有限的
(3)建筑物属可再生性社会资源
(二)房地产(不动产)的特性
1、位置固定性
2、使用长期性
3、投资大量性
4、影响因素多样性和复杂性
5、保值增值性
二、房地产评估的原则
1、合法原则:合法取得、合法使用、合法交易、合法处分
2、最高最佳使用原则:法律上允许、技术上和经济上可行,能给被评估对象带来最高价值的使用。
3、房地综合考虑原则
4、区域及地段原则