文档介绍：读书笔记
随着住房制度,金融制度改革的深入和经济持续快速的增长,我国房地产市场日趋活跃,房地产估价活动在房地产市场中扮演着越来越严重的角色。无论是房地产的买卖交易﹑出租﹑抵押贷款﹑课税﹑保险﹑拍卖,土地使用权招标﹑挂牌﹑拍卖﹑协议出让及转让,还是企业的合资﹑合作﹑联合﹑合并﹑兼并﹑分立﹑出售﹑破产清算股份制改革﹑股票上市﹑亦或是房地产分割﹑析产﹑法院仲裁等都需要房地产估价。
一,房地产属性:1,自然属性:位置固定性,产品异质性,使用耐久性,使用适用性,供给的有限性。2,经济属性:高价值性,保值增殖性,投资与消费的双重性,利用的外部性,难以变现性。3,法律属性:交易的登记性,产权重要性,产权的分割性,易受限制性。4,社会属性:社会保障性,文化美学价值,心理效应。
二,房地产类型:1,分类方式:用途,开发程度,收益,经营方式,实物形态,权益状况。
三,房地产价格:1,影响因素:自身因素,环境因素,人口因素,经济因素,社会因素,行政因素,国际因素,心理因素。2,形成条件:效用性,稀缺性,有效需求。
四,房地产估价|:1,概念:价值分析,测算,判断。2,必要性:理论上的必要性,现实需求。3基本要素:估价当事人,估价目的,估价对象,估价时点,价值类型,估价依据,估价假设,估价原则,估价程序,估价方法,估价结果。
五,房地产的三种存在形式:1,土地2建筑物3房地产合一。房地产虽然包括土地和建筑物两大部分,但并不意味着只有土地与建筑物合为一体才被称为房地产,单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产,是房地产的的存在形态。
六,房地产的类型:1 按用途划分:1)居住房地产,2)商业房地产3)办公房地产4)5)旅馆房地产6)餐饮房地产7)娱乐房地产8)工业和仓储房地产9)农用房地产10)特殊用途房地产。11)综合房地产2 按开发程度划分1)生地2)毛地3)熟地4)在建工程5)现房3 按是否产生收益划分:1)收益性房地产2)非收益性房地产4 按经营使用方式划分:1)出售型房地产2)出租性房地产3)营业性房地产4)自用型房地产5 按实物形态划分 1)土地2)建筑物3)房地产综合体4)房地产的局部,如不是整幢房屋,而是其中一层或者一套。5)未来情况下的房地产,如期房。6)已经灭失的房地产,如,已经拆迁的房地产。7)现在状况下的房地产和过去状态下的房地产的差异部分。6 按权益状况划分,1)干净的所有权的房地产。2)共有的房地产和部分产权的房地产。3)设有租约,地役权,抵押权的房地产。4)已经依法列入征收,征用,拆迁的房地产。5)被依法查封,采取财产保全措施或其他形式限制的房地产6)开发手续不齐全的房地产,如没有《建设用地规划许可证》7)权属有争议的房地产8)临时用地或临时建筑物9)违法占地或者违章建筑的房地产10)房地产中的无形资产
七,房地产市场的属性,1)房地产市场具有区域性。2)房地产市场具有垄断竞争性。3)房地产市场具有信息严重不对称性4)房地产市场需求弹性变动较大5)房地产市场短期供给弹性较小6)房地产市场具有很强的投机性7)房地产市场具有周期性,上升与下降的交替循环,相对有规律的上下波动。周期也可分为收缩与扩张两个阶段,复苏,繁荣,衰退,萧条四个环节。8)房地产市场具有很强的政策性和法律强制性,;
八,房地产价格的形成条件:任