文档介绍：住宅小区停车位的权属问题
常永青张中
(邢台职业技术学院经济管理系,河北邢台 054035)
论文摘要:本文根据《物权法》的规定,从法定共有与约定共有两个方面对小区车库、车位归属问题进行了分析,认为住宅小区停车位的归属既不能完全归属小区业主所共有,也不能一概认定归开发商所有,应视实际情况而定。
关键词:车位权属物权法
住宅小区的车位、车库的归属问题涉及广大业主的切身利益,一直是开发商、业主及物业管理单位之间的主要纠纷之一。由于住宅小区内停车位存在于区分所有的建筑物内,因此,分析该问题也必须从建筑物区分所有权角度出发,来确定停车位在法律上的归属。
一、建筑物区分所有权理论
建筑物区分所有权的内容包括三个方面,即专有权、共有权和共同管理(成员)权。专有权是“区分所有权的‘单独性灵魂’,也是区分所有权结构中的单独所有权要素。其涵义是指区分所有权人对专有部分享有的自由使用、收益和处分的权利。”[1]业主的专有部分主要是指业主独立的空间以及有独立的出入门户的住房,在法律上表现为以产权证登记的面积为准。“共有权是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定,对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。”[2]共有权的客体,即共有部分,指区分所有建筑物除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物。共有部分既包括供全体区分所有权人使用的全体共有部分,也包括仅供部分区分所有权人使用的部分共有部分。
共同管理(成员)权是指“建筑物区分所有人基于同一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的,作为建筑物管理团体中的一员而享有的权利”。[3]与专有权及共有权明显不同的是,专有权与共有权是财产权,而成员权是业主们基于共同的财产利益而形成的身份权,是各区分所有人就共同关系事务如何作出决定,以及该决定应如何被执行而享有的权利。
建筑物区分所有权是由专有权、共有权及成员权等三要素构成,因此,它是一种复合性权利。同时,它具有一体性,专有权、共有权及成员权,是相对独立而又不可分离的权利。其中,专有所有权具有主导性,表现在区分所有权人取得专有权就意味着取得的了共有权与成员权,反之,丧失专有权就意味着丧失了共有权及成员权; [4]
二、物权法对小区车位、车库的权属定位
物权法第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”由此可见,我国物权法是从法定共有与约定归属两个角度对小区车位、车库进行定位的。
(一)从法定共有角度看小区车位、车库的权属问题
物权法第74条第3款规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”物权法把占用业主共有道路的车位规定为业主共有是由小区道路的性质决定的。依据《物权法》第73条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。”也就是说在建筑区划内,城镇公共道路以外的道路则必须为业主共有,该道路上用于停放汽车的车位属于业主共有。当然,城镇公共道路属于公共财产,即使在建筑区划内,也不属于业主共有。
业主共有道路即是业主的建筑物区分所有权之共有权的客体,业主共有车位即是在业主共有道路之上建