文档介绍：苏州·吴中商业综合体 市场调研沟通报告
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项目简介
市场背景
本项目位于苏州市吴中区,属新开发区域 距离老城区观前街约3-5公里
沧浪区
平江区
金阊区
高新区
及
虎丘区
工业园区
相城区
吴中区
2
项目地块呈长方形,南北边长约70-80米,东西边长约200-250米,临近市政广场、区政府大楼和区体育中心
宝带东路
东
苑
路
东
吴
北
路
河
道
及
河
道
围
墙
月
浜
路
吴中区
体育中心
文曲路
吴中区政府
市政
广场
北
3
项目北至宝带东路,南至文曲路,西至东苑路,东至河道,宝带东路最为繁华,但人气不旺
宝带东路
宝带东路区体育中心大门处
东苑路
宝带路与东苑路交汇口
项目地块上
未拆迁建筑
东苑路
市政广场
区政府大楼
东苑路
项目地块上未拆迁建筑
河道及围墙
文曲路及区政府大楼
4
项目所在为吴中区靠近市区的相对中心位置,政府期望成为区域地标式建筑
项目位置:宝带东路以南,原吴中区职业中学
用地性质: 商业办公综合
用地面积:
容积率: ≤
建筑面积:≤
主建筑:应为写字楼
建筑密度:≤50%
主建筑高度:≥180米
绿地率:≥25%
机动车数量及出入口:数量满足规范要求,可利用其临近的市政广场和区体育中心进行停车;出入口设西侧一个,南侧一个
非机动车数量及出入口:数量不做要求,出入口设西侧一个,北侧一个
其他:裙楼部分控制在5层一下,须设置对外开放的文博馆和图书馆各一个,总建面10000平方米以内,设置在裙房一、二层
退红线:东向退用地红线8米以上;南退用地红线裙房8米以上,高层15米以上;西退用地红线裙房10米以上,高层15米以上;北向退用地红线裙房10米以上,高层15米以上;
建筑风格:现代城市地标式建筑,体现现代感
5
开发商背景及期望
开发商背景:
温州人,属于暴发户类型;
曾在嘉兴、昆山成功运作过几个商业专业市场
未有苏州市商业及住宅房地产开发经验
4人联合投资,开发此项目,按出资金额确定股份
为开发此项目,成立“苏州中润置业有限公司”
开发商对项目的理解及项目期望
对苏州写字楼市场消化量不容乐观;
本项目支撑在于商业,卖的价格高,卖的好是关键,卖的快是其次;商业销售底均价是20000元/平方米
酒店式公寓的销售均价最低为10000元/平方米;
商业最佳为主力店带动型运营,可以考虑前期招商
项目商业体量应控制在6万以下,合理范围应是3-4万,商业租售比例可视项目整体物业类型及租售比例而调整,但商业仍以销售为主;
6
报告思维导框
苏州市酒店式公寓市场初判
苏州市写字楼市场初判
苏州市商业市场初判
7
苏州市酒店式公寓主要集中于老城区、高新区、相城区和一些远郊新兴开发区域
已售完酒店式公寓集中于老城区(沧浪、平江、金阊)
新推出酒店式公寓集中于相城区、高新区及吴中长桥、太湖等新兴区域;
吴中区和工业园区相对缺乏酒店式公寓;
老城区近期无新推出酒店式公寓;未来供应量有限;
沧浪区
金阊区
工业园区
高新区
吴中区
相城区
8
已售完酒店式公寓集中在老城区
都市e站
摩登99
时代晶华
润亿皇朝
赛风梦想家
租户来源:苏州本地人60%
新苏州人20%
长三角潮汐客户10%
其他(含园区客户)10%
租户用途:70%自主,30%办公
相皇国际
和乔丽晶
皇冠国际
(未对外出租)
园区酒店式公寓呈现满租状态,租户全部来自园区。
9
苏州市酒店式公寓项目扫描
项目名称
售完
开盘时间
公寓体量
装修
所在地址
摩登99
是
2005年4月
一栋28932平
全装修
沧浪老城区
润亿皇朝
是
2004年8月
一栋4-7层10000平
全装修
平江老城区
赛风梦想家
是
2003年9月
一栋6000平
全装修
金阊老城区
时代晶华
是
2004年4月
一栋34000平
全装修
金阊老城区
都市E站
是
2003年10月
一栋43500平
全装修
金阊老城区
自由之邑
是
2004年8月
一栋24层
全装修
金阊老城区
青庭国际公寓
是
2004年3月
230套
全装修
高新区
汇豪国际
是