文档介绍：合同法第三百六十一条
合同法第二百三十条规定
合同法第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人的这一优先购买权是基于其享有租赁权在先的事实,租赁权在本质上是承租人依房屋租赁合同所享有的一种法定请求权,具有债权的性质。合同法第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,即“买卖不破租赁”原则。该原则体现了租赁权的债权性质物权化。法律的这些规定,是从房屋承租人因合同关系的往往不稳定而处于弱者的位置考虑,从法律角度加以平衡保护。因为承租人一旦失去住房,就会造成暂时的生产、生活困难。最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第119条规定:“未
定租期,房主要求收回房屋自住的,如果承租人搬迁确有困难,可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。”该规定也说明了这一问题。既然承租人享有出租人出卖出租房屋的优先购买权,从而使租赁权与所有权重合,那么出租人在租期届满继续出租房屋时,承租人享有同等条件下的优先承租权是应有之意,也就是说优先租的权利是从优先买的权利中推理衍生而来,优先买的权利应当包含优先租的权利。承租人优先购买权是一种法律直接规定的权利,则优先承租权因其包含在优先购买权之内,也是一种法定请求权,其存在及行使不以当事人的约定为前提。
。依据合同法第二百三十条规定,承租人的优先承租权只有符合下列条件时才能适用:
(1)承租人和出租人之间有合法有效的房屋租赁合同在先,并实际履行完毕。如果租赁合同被确认无效或被撤销,自无承租人优先承租权之说。
(2)租期届满后,原房继续出租,且原承租人仍愿租用原房。如果租期届满,出租人收回自用或不再出租,承租人不能主张继续承租。此外,如果房屋的共有人以同等条件提出承租,按物权优于债权原理,承租人的优先权应受限制。因为房屋的共有人对房屋享有一定的所有权。
(3)优先承租权的行使只限于租赁物为房屋或者类似于房屋的不动产。这是因为合同法第二百三十条明确规定优先购买权的行使对象是租赁的房屋。
(4)承租人的优先承租权必须在出租人继续出租房屋的同等条件下行使。所谓同等条件是指租金价格、租赁期限等主要条件相对平等。承租人享有优先承租权是法律对租赁合同的双方当事人进行利益平衡的表现。承租人只有在同等条件下才能享有优先承租权符合公平合理原则。只有这样,才能充分发挥租赁房屋的价值,既保护了出租人、承租人合法权益,又可以避免纠纷的发生。
篇二:《合同法第二百八十六条》释义
? 《合同法》第二百八十六条【工程价款的支付】发包人未按照约定支付价款的,承
包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
? 承包人按照本条规定行使优先受偿权,应当注意以下几点:
,承包人不能立即将该工程折价、拍卖,而是应当催告发包人在合理期限内支付价款。如果在该期限内,发包人已经支付了价款,承包人只能要求发包人承担支付约定的违约金或者支付逾期的利息、赔偿其他损失等违约责任。如果在催告后的合理期限内,发包人仍不能支付价款的,承包人才能将该工程折价或者拍卖以优先受偿。
,应当遵循一定的程序。发包人对工程折价的,应当与发包人达成协议,参照市场价格确定一定的价款把该工程的所有权由发包人转移给承包人,从而使承包人的价款债权得以实现。承包人因与发包人达不成折价协议而采取拍卖方式的,应当申请人民法院依法将该工程予以拍卖。承包人不得委托拍卖公司或者自行将工程予以拍卖。
,该超过的部分应当归发包人所有;如果折价或者拍卖所得价款还不足以清偿承包人价款债权额的,承包人可以请求发包人支付不足部分。
,按照工程的性质不宜折价、拍卖的,承包人不能将该工程折价或者拍卖。如该工程的所有权不属于发包人,承包人就不得将该工程折价。如国家重点工程、具有特定用途的工程等也不宜折价或者拍卖。
?最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复:
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支