文档介绍：宏源证券赴中储股份调研会议纪要
时间:2013年05月29日AM
地点:上市公司
参会人员:中储股份董秘薛斌,宏源证券研究所交运组长瞿永忠,其他机构人员
主要内容:本次调研重点在两个转型,即商业地产和新型仓储物流
商业地产转型
1、整体战略:公司在物流土地扩张基础上,将在商业地产上做战略性发展,后三年将持续投入,在2015年(及以后)将持续不断投入市场,成为公司主要业务收益之一。
2、发展模式:
1)、发展模式之一:利用现有市区中央土地将被市政规划要求改变属性,进行商业地产开发,同时获取政府物流政策性支持的土地(一般在郊区)建设钢铁物流基地;在此过程中,公司博取“一箭双雕”效益:扩张物流基地面积和功能,同时获取开发商业地产开发的绝好机会,两边均是低成本进入。
目前进行开发典型项目是:
“南京中储国际广场”项目,项目占地面积约20万平米,建筑面积约70万平米,总投资大约80亿,分两期进行,目前一期项目准备工作就绪。一期占地9万多平,建筑面积20多万平,预计13年下半年开工,14年下半年开始卖,15年才能结算;如果进度快14年收入确认。项目整体前景良好,楼面地价4500元/平,毛利润较高,可达40%。其他还有类似项目可能如上模式推进。
沈阳五里河体育场物流基地(目前属于总公司):预计30多万平米的物流基地将转为商业地产,同时获取中储辽宁物流产业园物流基地约50万平米;
,预计将很快推进。
无锡分公司(市内)基地占地21万平方米,位于锡沪路黄金地段,可能转商业地产,而目前新的中储股份无锡物流中心(占地31万平)物流业务发展势头不错,仓库爆满。
2)、发展模式之二:总公司整体上市,注入物流土地同时注入商业地产,有成型商业地产和在建项目。目前中央对房地产再融资松口是一大契机。
预计典型项目:
武汉丹水池物流基地项目的土地已经注入上市公司,但是3万平米(即将完工)商业地产项目所有权还在集团公司,可能注入上市公司,符合整体上市和公司商业地产战略方向;
中储河北物流中心红星美凯龙家居生活广场,,建筑面积约40万平米,商业面积30万平米,红星美凯龙租用一部分;该项目也在集团公司,可能注入上市公司。
传统仓储物流转型
1、马云为首推出中国菜鸟网络公司,即“中国智能物流骨干网”将为国内物流带来变革性的影响,该影响将不会只是菜鸟网络,而是整个行业。具体来讲:
1)、菜鸟网络首期将投资1000亿元,希望在5-8年的时间建设一个遍布全国的“开放式、社会化”物流基础设施,预计大部分资金将投向仓储设施