文档介绍：房地产行业税务筹划
摘要:房地产企业开发项目具有投资额大,建设周期长等特点。从项目立项到施工再到销售的过程中,涉及到众多税种,主要税种就是营业税、土地增值税、房产税和所得税。这些税费金额大,如果能合理地进行税收筹划,能够降低投资项目的成本,加强房地产企业依法纳税的观念,促进税收制度的进一步完善。本文分析了房地产企业税收筹划可能存在的涉税风险和涉税误区,讨论了房地产企业营业税、土地增值税、所得税的税收筹划方法,归纳出房地产企业进行税收筹划的手段。
关键词:房地产,税务筹划,税率
房地产企业开发项目具有投资额大,建设周期长等特点。从项目立项到施工再到销售的过程中,涉及到众多税种,主要税种有营业税、土地增值税、房产税和所得税。这些税费金额大,如果能合理地进行税收筹划,能够降低投资项目的成本,加强房地产企业依法纳税的观念,促进税收制度的进一步完善。
一、房地产企业税收现状
在我国税法规定的税种中,房地产开发企业涉及到的税种有:耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税,占到了我国税种的41%。目前,我国房地产企业按销售收入的5%交纳营业税,按营业税的1%—7%交纳城建税,%0交纳印花税,按利润总额的33%交纳企业所得税,—10元/平方米的标准交纳城镇土地使用税,%或租金的12%交纳房产税,按累进税率征收土地增值税,按交易额的3%—5%交纳契税,还有诸如耕地占用税、车船使用税等,如果将这些水中综合计算,房地产企业的税负可达10%以上。
二、房地产企业主要税种的税务筹划
1、营业税筹划
营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产,税率皆为5%。我们可以从以下几个方面对营业税进行筹划:
(1)价外费用的筹划
营业税的计税依据是营业额,营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。同时,营业税暂行条例又规定,物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为,属于“服务业”税目中的“代理”业务,只对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税。这就为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了空间。
房地产开发企业在销售房屋的同时,往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费。对于房地产开发企业来说,这些配套设施费属于代收应付款项,不作为房屋的销售收入,而应作“其他应付款”处理,但在计算缴纳营业税时,仍需将其包括在营业税的计税依据之内。但是,如果房地产开发企业专门成立物业公司,将这部分价外费用的收取转由物业公司收取,这样,其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”,也就不用征收营业税。例如,某房地产公司去年营业收入为3亿元,其中代收款项为5000万元,则其营业税应交纳35000*5%=1750万元。如果将代收款项由下属的物业公司收取,则房地产公司应交纳营业税30000*5%=1500万元。节约税金250万元。
(2)利用税率不同的筹划
因为营业税有