文档介绍：房地产开发项目财务分析实例
一、项目概况
该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内,根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复,其规划设计要点如下:
1、用地面积:12243平方米
2、建筑密度:≤35%
3、容积率(地上):≤
4、绿化率:≥25%
5、人口密度:≤1085人/公顷
6、规划用途:商住综合楼
二、规划方案及主要技术经济指标
根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析,拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。
楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层,1~2层为商业用途,3~4层以配套公建为主,包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个,均为20层高,为住宅用途。
本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。
表6-1 项目主要技术经济指标(一)
项目
单位
数量
项目
单位
数量
占地总面积
平方米
121243
居住人数
人
1071
总建筑面积
平方米
55338(地上)
平均每户建筑面积
平方米
124
居住面积
平方米
37899
平均每户居住人数
人
公建面积
平方米
5077
人均居住用地
平方米
绿化用地
平方米
3060
道路面积
平方米
5233
居住户数
户
306
车库面积
平方米
7500
表6-2 项目技术经济指标(二)
层数
功能
所占面积(平方米)
总面积(平方米)
裙楼
4
商铺
11248
15528
公建面积
4280
塔楼
19(2个)
住宅
1942(每层)
36898
地上总建筑面积
52426
地下室
2
停车库
7200
7764
设备面积
300
人防面积
264
三、项目开发建设及经营的组织与实施计划
1、有关工程计划的说明
项目总工期为36个月(从2011年3月至2014年3月)。当完成地下室第一层工程时,开展预售工作。
2、项目实施进度计划
项目实施进度计划见表6-3。
四、项目各种财务数据的估算
1、投资与成本费用估算
(1)土地出让地价款
包括两部分:
①土地使用权出让金
根据该市国有土地使用权出让金标准,可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。
②拆迁补偿安置费
根据拆迁补偿协议,该地块拆迁补偿费为8075万元。
上述两项合计:12332万元。
表6-3 项目实施进度计划表
序号
项目名称
持续时间(月)
进度安排(按双月计
2011
2012
2013
2014
1
征地拆迁
6
4
6
8
10
12
2
4
6
8
10
12
2
4
6
8
10
12
2
4
2
前期工程
3
基础工程
6
4
主体结构工程
7
5
设备安装工程
6
6
室内外装修工程
7
7
红线内外工程
3
8
公建配套工程
3
9
竣工验收
2
10
销售
27
(2)前期工程费
本项目前期工程费估算见表6-4:
表6-4 前期工程费估算表单位:万元
序号
项目
计算依据
金额
1
规划设计费
建安工程费×3%
2
可行性研究费
建安工程费×%
3
水文、地质、勘探费
建安工程费×%
4
通水、通电、通路费
建安工程费×%
5
场地平整费
60元/平方米
总计
(3)建安工程费
参照有关类似建安工程的投资费用,用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表6-5。
表6-5 建安工程费估算表单位:万元
序号
项目
建筑面积
土建
装饰
设备
金额
合计
单价
金额
单价
金额
单价
金额
1
塔楼
41460平方米
1105
4581
420
1250
5121
2
裙楼 18325平方米
其中商铺:13248平方米
1105
2025
475
870
552
3447
1105
1464
475
629
406
2499
合计
11067
(4)基础设施费
其估算过程参见表6-6:
表6-6 基础设施费估算表单位:万元
序号
项目
单价
计价数量
合计
1
供电工程
65万元/公顷
2
供水工程