文档介绍：房地产项目评估与案例
房地产金融的特点
房地产金融是伴随着房地产业的兴起而产生和发展起来的,是一种相对独立的,具自身特点和体系的行业性金融业务,与一般的金融业务有诸多不同点。
资金运用量大,且具相对的稳定性
房地产金融业务风险相对较小,综合收益高
具有较强的专业性
受地域影响大
政策性较强
房地产开发的一般程序
立项审批,取得项目建议书
编制可行性研究报告,报建设部门审批
上报规划设计(该步骤贯穿于开发前期全过程,形成“两证一书”即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和审定设计方案通知书)
土地取得方式包括划拨、出让、转让三种,主流方式为出让
拆迁、安置和补偿
完成扩大初步设计,对项目规划设计是否符合各部门要求作最后验证,合格后给予《建设工程规划许可证》
取得施工许可证后即开工建设
取得《预售许可证》,实现预售
工程验收
交付使用
贷款评估基础资料
评估人员应视项目具体情况尽可能完整地搜集项目相关资料,一般包括以下内容:
借款人营业执照、章程、贷款卡、验资报告、借款人资质证书等
借款人财务报表、审计报告、财务报告编制说明
立项批文、可行性批文、扩初批文
可行性研究报告、概预算报告
项目四证(土地证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和)
与项目建设和租售有关的协议、合同及其他批件
项目市场供求、价格资料
项目设计、施工单位资质证书
项目位置示意图、建筑设计方案平面图等
项目建设形象进度表、资金分年度使用计划
项目贷款偿还方式及计划、各项负债资金的偿还计划
保证人或抵(质)押物的有关资料
评估程序
审核项目是否具备评估条件
抽调评估人员,重大项目应组建评估小组,确定评估负责人,制定评估工作计划
现场调查、收集、整理资料
对资料进行分析、研究和测算,作出预算和评价
编写项目评估报告
评估报告编写格式:
1、封面以“项目评估报告”为标题,并注明借款人名称、项目名称、评估组织单位和时间;第二页注明评估负责人、评估人员、审查人、复审人和批准人的姓名及技术职称;第三页要标明报告正文目录。
2、正文一般包括企业概况、项目概况与建设条件评价、市场评价、投资估算与筹资评价、财务效益分析、不确定性分析、贷款风险分析及其防范措施、银行综合效益评价和总评估。具体章节内容可根据项目具体情况确定。
3、评估报告附表包括评估主要结论报告表、投资来源及支出预测表、项目损益表及利润分配预测表、项目现金流量表、投资计划与资金筹措表、项目借款还本付息预测表、财务敏感性分析表、项目租售计划及租售收入预测表、项目经营期成本及费用测算表。
评估内容
企业资信评价
项目概况与建设条件评价
市场评价
投资估算与筹资评价
财务效益分析
不确定性分析
贷款风险分析及其防范措施
银行综合效益评价
总评估
评估报告第一章——企业资信评价
借款人为综合性开发公司的,重点分析以下事项,为项目公司的,除关注借款人资本金的到位情况外,还应关注其主要出资人的下列情况,评价其经营状况和出资能力
一、借款人概况
开发商的历史沿革、隶属关系、产权结构、资质等级、信用评级、主体资格等
分析其主营业务发展状况、开发经营业绩、同业中的竞争地位
重大事项阐述(改制情况、对外投资及诉讼等)