文档介绍：深圳蔚海名苑策划书
目录
第一部分:福田区客户群调查分析
第二部分:新洲主要代表楼盘概况
第三部分:典型案例分析
第四部分:项目分析
第五部分:广告推广方案
第六部分:项目形象包装
第七部分:整合营销方案
第八部分:销售人员培训计划
第一部分:福田区客户需求分析
调查时间: 2000年5月19日
样本框: 在深圳居住1年以上,家庭现时已有购房计划,个人月收入3500元以上
抽样方法: 随机抽样
调查方法: 街访
分析方法: 运用SPSS对数据进行频数统计、中位数计算等描述性统计、并对数据进行交叉分析、相关分析、假设检验等各项统计分析。
一、计划购买时间
    调查结果反映出,福田区现有的客户置业计划时间出现明显集中现象,选择在半年内或二年以后置业的客户较多,在短时间内的置业需求是比较大的。
     购房用途
     现时购房的用途主要是自用为主,投资客户所占的比例相当少。在自用的细分方面,仍以满足自己的居住需求占主导,其次是作为商务用途,购房给其他家人居住的比例甚少。
     
购买区域
从购买区域分析,福田区的潜在客户仍会选择继续在福田区置业,结果显示出罗湖区的潜在客户出现大部分的流失,主要流向福田区,造成福田区住宅物业的有效需求增加。
              
选择建筑风格
      在建筑风格的偏好上,潜在客户对欧陆式和岭南式的建筑风格表现出较多的喜好,其中又以喜好欧陆式的建筑风格居多,占到被访者的四成;而对其他的建筑风格(主要是指具有中国民族特色的建筑风格)有一定程度的喜好,相比之下,对美式的建筑风格的喜好程度最低。
           
建筑外立面色彩
      对建筑外立面色彩的选择,较为偏好中性色彩,其次是要求色彩丰富、冷暖结合的外观颜色。
        建筑外观色彩喜好
        喜好  色彩丰富、冷暖结合  偏冷色  中性色  偏暖色  其他  所占比例  %  %  %  %  6%  
        户型选择
        数量类型  一  二  三  
厅  %  %  %  
        卫生间  %  %  %  
        阳台  %  %  %  
        对户型的基本要求主要是单位内应有两个厅、两个卫生间和两个阳台。相反,对工人房的需求程度就不太高。对客厅主阳台面积主要希望在3―5平方米之间。
        房间数及面积的选择
        房间数选择
        一房  二房  三房  四房  五房  
        比例  %  %  %  %  %  
        在单位房间的选择上,潜在客户主要选择三房单位为主,其次是二房单位和四房单位,对于面积较小的一房单位和面积较大的五房单位选择的客户较少。
        对于不同户型相对应面积的选择,二房单位主要选择面积在61―70平方米和71―80平方米的中小单位等实用户型为主,整体选择户型的面积中位数M0=78平方米;三房单位主要选择91―100平方米的中等实用户型为主,仍有部分潜在客户选择81―90平方米的中等偏小的小三房户型和101―120平方米的中型偏大的三房户型,整体面积中位数M0=96平方米;而对于四房单位的选择就显得比较平均,从110平方米以下的小四房户型到150―170平方米的大四房户型的选择比例差异不大,整体面积中位数M0=119平方米。
         层高偏好
         潜在客户在对层高的选择上并没有明显突出的要求,半数的客户表示对层高没特别的要求,只要符合有关的设计规范就可以;而对于提高层高,有近3成的客户表示愿意承受价格的小幅度提高,仅有极少部分的客户表示愿意接受价格的大幅度提高。
          智能化需求程
对住宅智能化的要求程度比较高,对智能化住宅功能要求主要集中在住宅的安全防范功能上,排列于前三位的主要功能依次是:家居自动报警,外围红外线保安,可视对讲。
              
交楼标准
在交楼标准的选择上,基本装修的交楼标准比较受欢迎,其次是毛坯房和清水房,豪华装修并不十分受欢迎。
          整体价格
          福田区整体价格承受水平
在价格承受能力上,福田区客户的价格承受能力主要集中在5510――6500元/平方米之间和6500――7000元/平方米之间,整体价格水平中位数M0=6130元/平方米。
         
付款方式
潜在客户购房过程中,对银行的依赖仍