文档介绍：改革开放以来,我国房地产业得到迅速发展,住房作为市民赖以生存的安居场所,住房价格又是房地产的一条生命线,贯穿于住房的销售与使用当中,因此越来越被人们所关注。
近年来房地产价格持续稳定上涨,已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房,但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产,而有部分急需住房有些却是超前的需求,过高的房价有可能超出经济系统的承受能力,从而最终影响经济的稳定。
导致房价上涨的因素很复杂,如果结合到我国房地产市场的实际,则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。
一、住房价格上涨的成因分析
近几年来,在我国经济持续快速增长的同时,房地产业也得到了迅猛的发展,为广大市民提供了舒适的住所,但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下,一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域,支撑房价持续上涨的因素很复杂,不仅仅是由房子的供需关系所影响,还有其他的因素,通过对房地产业的分析,结合我国房地产市场的实际,导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面:
(一)总体需求呈旺盛趋势
近年来,随着社会经济的发展,人民生活水平的不断提高,对居住的要求和需求也日益提高,在我国的很多城市,都出现了住房供不应求的现象,导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张,而影响住房总体需求快速增长的因素有很多,概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求,都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高,共同推动了房价的上涨,而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。
1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长,现有各城镇居民可支配收入的增加,从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快,大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求,特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长,直接拉动房价的上涨。
2、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。从微观经济学上说,一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量。
3、被动住房需求。是指因拆迁城镇居民旧房而产生的住房需求。近几年,一些地方片面强调经营城市、盲目大规模拆建,引起大量的被动住房需求。根据有关统计资料推算,每年因房屋拆迁导致的住房需求在3亿平方米左右,,住房缺口由此被撕开。虽然通过对城镇居民旧房屋进行拆迁,可增加土地的供给量,解决城市土地供给不足的问题
,但这增加的拆迁成本,最终还是会转移到消费者的身上,从而抬高了房价。
4、投机型住房需求。是指由于投机炒作而形成的需求。住房本身具有消费品和投资品的双重属性,购买住房除了正常消费之外,还可用来投资,便出现了专门“炒房”的人群,人为地拉动住房需求,造成房价暴涨,使房地产背离了市场的价值规律。目前我国的贸易顺差和外汇储备较大,货币流通速度较快,其结果是要么会拉动物价上涨,要么会推高资产价格,但在储蓄率较高