文档介绍：公租房策略研究简报
目录
【战略观察】 3
处于起步初期的公租房建设 3
公租房建设中蕴藏巨大商机 3
【公租房政策解读】 4
李克强讲话 4
七部委文件 4
国务院政策 5
【地方公租房政策扶持】 6
北京市 6
上海市 6
重庆市 7
福建省 7
河北省 8
湖北省 8
四川省 8
内蒙古 9
广西省 9
甘肃省 9
青海省 10
【各地创新公租房建管租新模式】 10
建:多管齐下充实建设“钱袋子” 10
管:创新监管新模式 11
租:向外地户籍人员开放 13
【聚焦海南公租房】 15
海口市公租房相关规定 15
公共租赁住房保障对象 15
【行业大事件】 16
开发商拿地须配建公租房 16
海南公布30个公开征集公租房建设方案 18
海南今年将建11900套公租房解决"夹心层"住房困难 19
海口今年建300套公共租赁房将出台相应管理办法 19
海南保障房建设公租房唱主角 20
三亚挂牌出让两宗土地一宗拟建2411套公租房 21
【战略观察】
处于起步初期的公租房建设
从2010年6月,住房和城乡建设部等七部委联合发布文件,力促各地政府加快发展公租房,到2011年9月,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议专门研究部署了公租房问题,会议上在公租房面积、价格、租金标准等方面的规定惠及了更广泛的人群,并明确要求“各地要逐步实现廉租房与公租房统筹建设、并轨运行”。至此,舆论普遍认为公租房已经被提升到了国家战略的高度,但我国启动公租房不过一年多时间,无论是在制度安排还是实际建设上,都处于起步初期,尚有许多问题需要完善。受制于土地财政,一块地如果不盖公租房,就可以做其他收益更高的项目。地方政府投资公租房缺乏动力,很多城市的公租房建设都难免“雷声大,雨点小”。
公租房建设中蕴藏巨大商机
往后几年,公租房建设中蕴藏巨大商机,理由如下:
1、通过公租房这一载体,土地二元制的边界被模糊化。城市周边的农村集体建设用地将可大显身手。
2、公开出租国有用地来建公租房,商业机会也是显而易见的。土地成本低、租金回报稳定、银行贷款支持、税费减免、行政特批。2011年,没有比做这类公租房更安全、更可靠的项目了。
3、目前,公租房的租金标准,仍然未确定。按中央文件精神,租金“按略低于市场租金的原则确定”。如果“农村集体建设用地”和“国有用地”上建的公租房成本比商品房低50%以上,公租房的年投资回报可以达到5-6%以上,已经具有良好的投资价值。
4、对于北京、上海、广州等土地稀缺的城市,鼓励有地的企业和单位自建租赁房,满足自己园区的租赁需求,让企业自己去运营,在运营过程中,政府给予优惠政策,这可能是未来的一个主流思路。
5、如果让开发商以公租房为持有式物业,按照重庆公租房目前的标准,租金价格按建设成本利息加维护费计算,控制在市场租金的60%以内,这样虽然看似开发商成本回收时间长,却也是一种低收益但无风险的投资新方向,应该能够在政府主导、产权公有的前提下形成政府与企业共赢的局面。
6、由于商品房低迷,时下主动参与保障房建设的开发商越来越多,虽然当前的投资主体主要是国资巨头,但是民营资本也会跟进。像万科、绿地集团、中星集团等开发商都参与了各地公租房项目洽谈,同时都在主动探寻公租房的盈利模式。
【公租房政策解读】
李克强讲话
2010年6月11日至12日,全国公共租赁住房工作会议在北京召开。出席会议的国务院副总理李克强强调,要加快发展公共租赁住房,推动保障性安居工程建设,以适应群众基本住房需求。以下为李克强讲话要点解读:
发展公共租赁住房主要是解决城市中等偏下收入家庭住房阶段性需求。——解读:面向中等或中等偏下收入阶层,不是给最底层收入阶层的。
坚持政府组织、社会参与,依法管理、市场运作。把公共租赁住房纳入保障性安居工程建设规划。——解读:政府主导,纳入地方政府保障房建设规划。
发挥市场机制作用,引导社会力量共同参与投资建设和运营,多渠道多方式筹集资金和房源。——解读:投资主体多元化,“运营”是关键。
各地在国家总体原则指导下,因地制宜,积极探索新模式。——解读:地方政府主导,由各地方政府制定具体游戏规则。
七部委文件
2010年6月12日,住建部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(以下简称《意见》)出台。《意见》指出,大力发展公共租赁住房,是调整房地产市场供应结构的必然要求。以下为《意见》中重点条款解读:
政府组织,社会参与。充分调动各类企业和其他机构投资和经营公租房的积极性。——解读:各类企业可以投资和运营,不是仅仅房地产企业。
因地制宜,分别决策。商品住房价格较高、小户型租赁住房供应紧张的城市,应加大公租房建设力度