文档介绍：目录
第一章项目定位分析 4
第一节、项目地块属性分析 4
1、项目地理位置 5
2、项目地质、水文、气候情况 5
3、项目地形、地貌 5
4、项目的市政配套情况 5
5、项目周边城市配套情况 5
第二节、项目地块SWOT分析 6
1、优势 6
2、劣势 6
3、机会 6
4、威胁 6
第三节、项目定位 7
1、总体定位 7
2、项目的形象定位 8
3、产品定位 8
4、建筑风格定位 9
5、目标客户定位 10
6、物业管理定位 11
第二章项目规划设计 11
第一节、项目规划设计条件 11
第二节、项目技术指标 12
第三节、项目规划设计 13
1、规划设计理念 13
2、规划设计指导思想 13
3、总平规划设计布局要点 14
4、建筑风格设计 14
5、竖向空间设计 14
6、户型设计 14
7、景观设计 15
8、总平交通设计 15
9、供电设计 15
10、消防设计 16
11、防排烟 16
12、结构设计 16
13、给排水设计 17
14、通风设计 17
15、报警与联动 18
16、煤气设计 18
17、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统 18
18、项目配套设施 18
第三章项目价格分析 19
第一节、住宅市场定价分析 19
1、可类比住宅项目及参数确定 19
2、本地块比较价格计算值 20
第二节、商业市场定价分析 20
第四章项目投资估算与资金筹措 21
1、建设成本估算 21
2、静态总投资 23
3、动态总投资 23
4、资本金 24
5、资金筹借 24
第五章项目销售利润分析 25
1、初步产值利润分析 25
2、盈亏平衡分析 25
3、敏感分析 26
4、项目开发现金流量表 27
5、财务评价结论 28
第六章项目开发思路 29
商业建筑的开发思路 29
第一节、项目策划 29
1、市场调查 29
2、项目定位策划 29
第三节、项目设计 30
第四节、项目建设 30
第五节、项目推广 30
第六节、项目销售 31
第七节、项目招商管理 31
第八节、项目物业管理 31
结论 32
第一章项目定位分析
第一节、项目地块属性分析
1、项目地理位置
项目位于昆明市西山区书林街,大地块东临停车场(规划中玉带河公园、盘龙江),南临昆明三中,西临20米规划路,北临15米规划路。
分析:
A、书林街项目地处昆明老城区中心位置,以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日楼等名胜古迹为依托,西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路,南至环城南路;紧临医院、学校,周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区,百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是昆明城市文脉所在,金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑,昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟,则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场
B、历史上的书林街,设立了大量的外国驻昆机构,如法国领事馆,美烟草公司,俄罗斯面包店,南盛来咖啡店等,这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院),往西是永宁清真寺。解放后,昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中,与项目紧邻的昆明三中,是昆明最好的中学之一。所以,书林街是昆明人文环境的典型代表;
C、项目所在的盘龙江,是最早进行整治改造的河流,其整治改造的沿江绿化,已经行成了良好的自然环境。
2、项目地质、水文、气候情况
项目土地的地质情况,从实地观察来看,项目属于办公楼及旧产房。原有建筑的基础大部分还没有拆除。
项目地处亚热带,气候温和,全年无霜期长,基本无封冻期。
分析:
项目土地的地质情况总体比较良好,没有潜在的严重地质灾害,适合修建房屋,
在施工图设计时,应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析,选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。
项目地处亚热带,气候温和,全年无霜期长,基本无封冻期,对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利,对项目的施工工期不会带来不利影响。
项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分,对项目开发中的地质勘探和基础施工,都有不利影响。
3、项目地形、地貌
项目地形相对比较规整,临街面长,项目临建设路一侧长约115米,临二环路东二段一侧长约340米,临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造,场地平整量较大。
分析:
项目的地形、地貌比较规整,对规划设