文档介绍：区域经济学论文
当前中国社会热门的话题很多,房地产应该是其中最热的之一,因为这是和每个老百姓都息息相关的话题,应该说是近几年大家都非常关注的问题。围绕房地产业引发了无数的话题,产生了无数的新词汇,例如房奴、地王之类。
中国房地产业在经历一种类似过山车式的发展模式,并且是处于上升期,不断增长的房价甚至让房地产业的从业人员发出这样的感慨:“现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了。”中国房价在2006年前后出现了一个急速增长期,在2006年亚洲博鳌论坛上,不论是政府官员还是房地产领军企业的负责人都认为房价是畸形增长,政府也出台了政策,当时的许多人也认为房价会降下来,但是从现在的情况来看是没有成功,房价依然高企,很多人为了买房费尽心力,许多年轻人为了房子放弃了很多东西。
2010年4月30日,北京出台“国十条”实施细则,率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”,即限购令。随后越来越多的地方政府开始跟进。需要注意的是,政府在动用了强大的行政手段之后房价依然坚挺,完全没有要大跌的迹象。这其中的原因我们也许可以从这样的一组数据里面看出端倪。
近年来三四线城市的房地产发展速度已经脱离基本面,过去几年过于激进的土地出让速度,积累成目前的库存高压,将使这些地区的房地产竞争形势更加惨烈。基于消化库存,激活市场的考虑,托市政策开始在这些城市首先发起。根据一份内部研究报告,包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀,与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大反差。此份报告核心调研内容是当地2011年商品房销售总量与2008年至2011年这四年来平均土地年成交量的比例,%。也就是说,如果唐山市房屋销售情况按照2011年的房屋销售量来算,要把一年中唐山出让的土地卖完就需要13年左右。
我的家乡洛阳也面临着同样的局面,土地出让面积远大于房屋销售量。这些情况的出现和政府实施的施政方针是有紧密联系的,地方政府大幅度的出让土地以获取高额的土地出让金,前几年房地产市场的疯狂催生了大量的房地产公司,房价不断上涨使得开发商毫无理智的拿地,各地不断的出现地王标王之类,一些地块仅以土地成交价格换算一平米就已经在万元以上。
以洛阳为例,前几年洛阳的房价一直比较平稳,基本均价在2000多元,到2008年的时候,只是两年的时间,房价翻了一番,一些小区的开盘价在1800左右,开盘后马上猛涨到2600左右,一年多以后的二期工程开始建设的时候,房价直接飙升到5200一平方,而且还宣称房源紧张,这个价都拿不到现房,政府方面并没有出台任何政策调整房价,仍然大量的出让土地以获取高额的土地出让金,充实地方财政。
伴随着高房价而来的还有小产权房。小产权房,又称乡产权,是指未经法定征地和审批等程序,由村集体或乡镇政府独立或与开发商联合在集体所有的土地上开发建设的商品房。购买此房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书,而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明,所以俗称小产权房。目前的小产权房分成两种情况,一种是在村集体所有的集体建设用地和宅基地上建成的房子;另一种是占用耕地违法建设的。
近几年,由于全国各地的商品房房价都普遍地持续不断地大幅度上涨,已远远超过普通百姓的购买能力,所以购房者购买小产权房的理由只有一个——价格便