文档介绍：福田CBD发展历程
产品演进
客户演进
市场认知演进
租售方式演进
产品演进
福田CBD从2001年-2008年,主流写字楼档次从乙级提升到超甲级
入市时间
项目名称
建筑面积(m2)
项目等级
备注
2001年
国际商会大厦A座
36100
乙
2002年
中央商务大厦
45254
乙
2003年
卓越大厦
56162
乙
2004年
航天大厦
54552
乙
2004年
国际商会中心
133595
甲
2005年
诺德中心
92648
甲
2005年
新世界中心
107917
超甲
2005年
中国凤凰大厦
106436
甲
2005年
大中华国际交易广场
301064
甲
2005年
卓越时代广场一期
120000
甲
2006年
荣超经贸中心
115247
超甲
2006年
现代国际
71915
甲
2006年
财富大厦
121920
甲
2007年
嘉里建设广场
94628
超甲
只租不售
2007年
星河发展中心
106860
超甲
2008年
荣超第五座
143329
超甲
2008年
港中旅大厦
56663
甲
2008年
卓越时代广场二期
11119
超甲
规划期
建设期
快速发展期
稳定繁荣期
商业项目
办公项目
市政配套
土地开发
路网设施
居住项目
中高档住宅
市政设施
政府相关部门办公物业
中高档办公
政府公务类设施
高档住宅
社区级商业
区域级商业
区域级商业
城市级商业
高档办公
开发次序
0-3年
4-5年
6-10年
10年后
时间
开发类型
产品演进
CBD主流写字楼档次不断提升成为必然趋势,甲级、超甲级写字楼成为发展方向
福田CBD写字楼新推出面积逐年增加,在片区建设启动5年(即2005年)后达到峰值
供应量演进
本项目2012年入市时类似于目前福田CBD状况,面临的市场竞争状况将是大量甲级写字楼涌现,产品同质化严重
客户演进
需求面积不断增大;国际企业、大财团纷纷入驻CBD
2005年华融大厦入驻企业面积占比
2003国际商会大厦B座入驻企业面积占比
2007年嘉里建设广场入驻企业面积占比
嘉里建设广场的租户国内企业仅中国银行一家,其它均为全球著名企业,且多为租整层或数层面积
星河发展中心大厦被中国平安集团整栋租赁
入驻企业的行业仍以深圳支柱产业为主,结构变化不大
客户演进
2007年福田CBD入驻企业行业占比
2003年福田CBD入驻企业行业占比
行业以信息电子、贸易、物流等为主
随着CBD的发展,乙级写字楼的市场接受度逐渐下降,而甲级写字楼的市场接受度逐步提高
认知演进
2001-2003年福田CBD发展初期,乙级写字楼市场接受度较高;
2004-2006年福田CBD全面发展,市场对于甲级写字楼接受度提高,但对于更高档次的顶级写字楼接受度有限;
2007年以后,福田CBD初步成型期的顶级写字楼,市场接受度较高
2003
2004
2005
2006
2007
乙级
代表项目
国际商会大厦B座
新华保险大厦
开盘半年吸纳率
70%
30%
甲级
代表项目
国际商会中心
凤凰大厦
现代国际
开盘半年吸纳率
50%
89%
83%
超甲级
代表项目
新世界中心
荣超经贸中心
嘉里建设广场
开盘半年吸纳率
17%
47%
60%
市场对高档写字楼认可度逐步提高,但在市场不成熟阶段仍需要时间培育