文档介绍：写字楼物业管理
随着中国城市化进程的发展,城市中一座座高楼大厦拔地而起,不仅极大的改变了城市的面貌,而且已经成为城市中亮丽的风景线。在众多高楼大厦中,写字楼已经比比皆是,而且随着中国经济的快速发展,也使得写字楼有日益增多的趋势。这些大厦不仅设计和建造标准高,而且要求物业管理服务好。“写字楼”一词是由国外传入的,这种物业按我国****惯通常称作办公楼,主要是用作办公用途。写字楼租户较多,出入人员复杂,因而管理起来难度较大。写字楼管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。安全是指让用户在写字楼里工作安全放心;舒适是指要创造优美整洁的环境,让用户感到舒适、方便;快捷是指让用户在大楼内可随时与世界各地进行联系,交换信息,抓住商机。
一、写字楼物业特点
1、规模大、功能齐全。
现代化的新建高档写字楼建设规模越来越大,少则几万平方米,多则十几万、几十万平方米。现代化的高档写字楼功能齐全,不仅设有设备层,在地表地下设有停车场,而且设计能为业主和客户提供会议场所、商务中心、餐饮、娱乐、购物、外币兑换、储蓄、邮电等服务设施以及其他特约服务。
2、建筑档次高,设备设施先进
目前大中城市新建的写字楼一般都有较高的档次,其主要建筑材料和主要设备设施大都是进口的,造价昂贵。写字楼的智能化水平都较高,安装的设备设施先进,供电系统大都设有三路电源供电,同时自备小型发电系统作为急用电源,确保正常、安全供电;还装有闭路电视等监控系统;大厦设计有中央空调等等。
3、办公单位集中,人流密度大。
有的写字楼聚集着几十家甚至上百家单位,其中大部分是贸易、金融公司,成为一个区域经济贸易中心,每天有上千人在写字楼内上下班,加上来往的客户、酒家、歌舞厅的客人,日平均人流量数千人次,人口密度很大。
4、设备复杂,管理难度大。
为保证用户各方面的需求,写字楼装备完善,致使管理难度加大。通常包括以下几部分系统:给排水系统、供电系统、中央空调系统、保安系统、消防系统、电梯系统、通讯系统、照明系统、自控系统、备用发电机组系统等等。
5、客户作息时间集中。
写字楼客户的作息时间比较集中,一般是早上8:00或者8:30至下午5:00或者5:30,较少加班,实行双休。
6、客户相对稳定
写字楼租期一般都在一年以上或者更长,由于租期较长,客户比较稳定,物业管理公司与客户间比较熟悉,了解情况,便于合作,易于管理和服务,提高物业管理的效率。
二、写字楼物业管理要素
1、租赁经营与营销推广
物业管理公司接受开发商或者业主委托进行写字楼的租赁工作。日常性的租赁业务是写字楼经营必不可少的环节,也是保证业主经营效益的一个基本组成部分。租赁业务主要工作包括:接待来访的潜在承租客,介绍写字楼的情况,并做好促销宣传,做好与客户的联系;处理写字楼的具体租赁工作;接受和处理承租户的投诉和要求,及时协调;定期对承租客户进行访问,以加深感情。
2、设备设施管理
主要包括:登记、使用、维修、保养等信息;设立专门部门监控设施使用情况,定期维护、保养和调试;对新设备的引进做出详细的计划安排;针对报修单的内容进行及时的抢修或者更换新的设备。
3、商务服务
商务服务区域一般设在办公大楼的一、二层公共区域内,门口一般有鲜明的标记。写字楼的商务服务中心是物业管理公司为了方便客人,满足客人需要而设立的商务服务机构。写字楼物业管理部门提供的商务服务的内容有:
(1)办公租用服务:包括办公系统自动化、秘书服务、翻译服务、出租临时办公室的服务、商务会谈、会议安排和咨询、查询服务等。
(2)代租和代订业务:包括代订飞机票、火车票、报刊杂志、各种信息等等,代租电脑等通讯器材、商务车辆等交通工具、以及代订秘书培训服务等。
4、治安管理
建立健全的治安管理制度,保安应该24小时工作,保卫小区,并派专人定时巡视写字楼及周围环境,全天候执勤。对承租人有特殊保卫要求的部门或部位,严格按照合同或者协议的约定进行监管,预防各种治安事件的发生,确保写字楼及承租人的人身及财产安全。监控系统保证24小时有人值班。
5、消防管理。
消防的管理工作需要借助一些现代化的设备来完成。写字楼内部应设有火灾自动预警系统、自动喷淋系统、烟感控制系统等措施。并建立火灾扑救反映体系。
6、环境卫生管理。
实行标准化清扫保洁,制定完善的清洁细则,明确需要重点清洁的位置,所需清洁次数、时间,由专人负责检查、监督。设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。实行标准化清扫保洁,垃圾要日产日清。定时巡查各个卫生死角,发现问题一追到底。物业管理公司本身不具备清洁作业的条件时,可以请保洁公司完成清洁工作,明确要求,专人检查。为客户创造清洁的卫生环境。
7、绿化管理。
绿化管理人员对写字楼周围的绿地、树木、花木和景点等进行养护和管理,为承租